Trình tự, thủ tục mua nhà sổ chung

Trình tự, thủ tục mua nhà sổ chung (ảnh minh họa)

Khái niệm nhà sổ chung

Nhà sổ chung tên thường gọi của nhà nằm trên cùng một Giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất của nhiều người

Có hai trường hợp:

– Nhà đó đủ điều kiện để tách thửa nhưng lúc bán người chủ chưa tách riêng nhà ra thành một cuốn sổ riêng biệt

– Nhà đó không đủ điều kiện tách thửa để thành một cuốn sổ riêng biệt

Vấn đề ở đây mình muốn đề cập là nhà sổ chung không tách ra làm một cuốn sổ riêng biệt được, hay từ ngữ thường được dùng là “nhà giấy tờ tay”. Đây là một sự lựa chọn hợp lý cho người có một mức thu nhập vừa phải, với mức lương không quá cao nhưng bạn muốn sở hữu nhà thay vì chung cư tại các khu vực trung tâm hoặc liền kề khu trung tâm.

Nguồn gốc nhà sổ chung

Lý giải cho việc xuất hiện này có thể là khi chúng ta có một miếng đất, ta xây lên nhiều căn nhà, mỗi căn nhà như vậy có đầy đủ không gian cũng như tiện ích của một ngôi nhà bình thường tuy nhiên nó không đủ quy định tách sổ theo quy định của pháp luật.

Ví dụ: Nhà nằm ở quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh, ngôi nhà có diện tích là 45m2 (3.5m*12.8m). Theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND Thành phố Hồ Chí Minh là 50m2, với chiều rộng tối thiểu là 4m như vậy nhà này không đáp ứng đủ điều kiện tách thửa, do đó sẽ không có sổ riêng biệt cho từng ngôi nhà.

Những lưu ý khi mua nhà sổ chung

– Trước khi mua:

+ Chúng ta kiểm tra xem tài sản đó có được chuyển nhượng hay không? Kiểm thế chấp ở đâu chưa, có thuộc diện quy hoạch hay không, việc này chúng ta có thể thực hiện ở Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện nơi quản lý tài sản.

+ Nên hỏi những người xung quanh thêm về những người đồng sở hữu, tình trạng quanh đó có an ninh hay không?

+ Diện tích nhà bạn mua được thể hiện như thế nào bên sổ chung

– Khi ra lập vi bằng

+ Trước hết khi Văn phòng Thừa phát lại gần nhất để lập vi bằng về việc giao nhận tiền và bàn giao nhà, trong đó ghi rõ nhà diện tích bao nhiêu, hiện trạng như thế nào, tứ diện liền kề giáp ở đâu …

+ Thỏa thuận những vấn đề về sở hữu chung, riêng; quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình sử dụng tài sản, khi các bên có nhu cầu chuyển nhượng cho bên thứ 3 để làm căn cứ sau này.

+ Trong trường hợp không thể tách thửa được, bạn có thể yêu cầu chuyển nhượng một phần để cùng đứng tên chung trên sổ, đồng thời yêu cầu Thừa Phát lại lập vi bằng các nội dung

Thủ tục mua nhà sổ chung như thế nào?

Trường hợp 1: Mua nhà đất là sở hữu chung theo phần

Nếu trong GCNQSDĐ có ghi cụ thể phần diện tích đất của mỗi chủ sở hữu thì phần sở hữu đó được xác định là sở hữu chung theo phần.

– Quy định về định đoạt tài sản chung

Theo quy định tại Bộ luật dân sự về định đoạt tài sản chung như sau:

“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”

Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Theo quy định trên, chủ sở hữu căn nhà đó được bán nhà cho bạn khi quá thời hạn nêu trên các đồng chủ sở hữu chung không mua nhà. Khi mua nhà bạn cần lưu ý vấn đề này.

Mặt khác, dạng nhà ở là nhà xây xong bán nên cần phải đáp ứng các điều kiện sau theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2014:

Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

– Thủ tục mua bán mua bán nhà đất sổ đỏ chung

Lập hợp đồng chuyển nhượng: Các bên lập hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, công chứng, chứng thực hợp đồng này.

Tiến hành thủ tục sang tên: Các bên thực hiện thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện.

– Hồ sơ đăng ký sang tên đất sổ chung gồm có:

+ Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;

+ Hộ khẩu thường trú của người mua;

+ Trích lục thửa đất;

+ Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

+ Chứng từ nộp tiền thuế đất.

Căn cứ Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

Điều kiện để bạn được cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là diện tích thửa đất phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa. Bạn cần tham khảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương bạn trong năm tương ứng để đối chiếu.

Trường hợp 2: Mua nhà đất là tài sản chung hợp nhất

Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi rõ phần diện tích đất của mỗi chủ sở hữu thì tài sản là quyền sử dụng đất trên được xác định là sở hữu chung hợp nhất.

Căn cứ quy định về định đoạt tài sản chung hợp nhất tại Bộ luật dân sự như sau:

“… 2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.”

Do đó bạn chỉ được nhận chuyển nhượng khi việc chuyển nhượng có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu.

– Thủ tục và điều kiện chuyển nhượng áp dụng tương tự như trường hợp trên.

Sau khi bạn được cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất bạn hoàn toàn có quyền chuyển nhượng cho người khác.Bạn có thể tham khảo trình tự, thủ tục nêu trên cho việc chuyển nhượng của mình.

Chi tiết xin liên hệ:

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội