CÔNG TY LUẬT TNHH Việc công nhận quyền sử dụng đất đối với đất vườn đang là một vấn đề quan trọng và phức tạp, đặc biệt là trong bối cảnh nông nghiệp và quy hoạch đô thị ngày càng biến đổi. Bài viết này sẽ đề cập đến thực trạng hiện nay về việc công nhận quyền sử dụng đất đất vườn, với sự tập trung vào các thách thức và cơ hội mà cộng đồng và chính quyền địa phương đang phải đối mặt.
Khái niệm Đất vườn
Theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai năm 2013, thì nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn. Trong đó, đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Điều 143).
Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn liên quan không có quy định cụ thể hoặc giải thích về định nghĩa “đất vườn”. Tuy nhiên, có thể hiểu “đất vườn” là loại đất sử dụng với mục đích trồng cây trong cùng một thửa đất có nhà ở và được áp dụng đối với vùng nông thôn.
Quy định của pháp luật về bồi thường đất ở, đất vườn
Theo Điều 6 Nghị định 47/2014 việc bồi thường đất ở được quy định như sau:
(i) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường đất được thực hiện như sau:
Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường đất ở.
Trường hợp trong hộ gia đình mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình
(ii) Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định được hỗ trợ bằng đất ở hoặc nhà tái định cư mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền
(iii) Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
(iv) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật đất đai thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi;
Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền;
Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền.
Thực trạng về việc công nhận quyền sử dụng đất đối với “đất vườn”
Trước thời điểm Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực pháp luật (01/07/2014), nhiều địa phương vẫn công nhận diện tích đất vườn (thời hạn sử dụng: lâu dài) đối với hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Kể từ thời điểm sau 01/07/2014, thì diện tích đất vườn (nêu trên) được công nhận thành đất trồng cây lâu năm (thời hạn sử dụng: thường là 50 năm).
Thực chất, có sự điều chỉnh việc công nhận loại đất như trên là do tại thời điểm đo đạc bản đồ 299 (khoảng những năm 1980), hầu hết các địa phương đều ghi nhận loại đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ 299 là một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và chứng minh loại đất, diện tích các loại đất. Do đó, các địa phương công nhận quyền sử dụng đối với loại đất vườn nêu trên theo số liệu ghi nhận tại bản đồ 299.
Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ ràng về việc phân loại đất, trong đó, không có loại đất nào mang tên “đất vườn”, mà chỉ có quy định về đất ở tại nông thôn bao gồm cả phần diện tích đất vườn trong cùng một thửa đất có nhà ở như đã đề cập ở trên. Mà mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được công nhận hạn mức đất ở theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nên diện tích còn lại (ngoài phần diện tích đã được công nhận là đất ở) sẽ được xác định là đất trồng cây lâu năm (thay vì đất vườn) như trước đây.
Chi tiết liên hệ
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.
