CÔNG TY LUẬT TNHH Kính thưa luật sư. Nhà em nay có tranh chấp 1 vụ về chiếc sân chung của 6 gia đình. Trước kia là 1 quả đồi. Sau khi ông của em về khai hoang và san xuống bằng với mặt đường thì có chia làm 6 suất đất. 5 suất chia cho 5 người con và cháu. Còn 1 nốt thì bán cho người ngoài. Sau 1 thời gian thì ngoài số đất nhà em làm ra.
Còn sử dụng thêm để làm sân riêng và có xây cổng. Vậy luật sư cho em hỏi là vậy người mà mua miếng đất riêng kia (không phải con cháu) có được quyền đòi hỏi cái sân chung phải đủ 236 m2 không?
Cảm ơn luật sư!
Luật sư trả lời và tư vấn về Quyền sử dụng sân chung, lối đi chung
Diện tích tối thiểu của sân chung là bao nhiêu?
Như thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng miếng đất của ông nội bạn chia thành 6 thửa riêng biệt, không có lỗi đi chung hay sân chung gì, nay bạn cắt đất của mình ra để làm sân riêng thì đây là phần sử dụng riêng của bạn, người mua đất của gia đình bạn không có quyền tranh chấp phần lối đi này. Tuy nhiên, nếu việc xây dựng này khiến cho người kia không còn một lối đi nài khác để đi ra đường lớn thì họ có quyền được đi nhờ lối đi của gia đình bạn, cụ thể được quy định tại điều 254 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
Điều 254. Quyền về lối đi qua
- Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
- Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Như vậy, pháp luật hiện hành không có quy định về kích thước cụ thể của sân chung/lối đi chung. Việc bên người mua suất đất của ông bạn đòi sân chung phải đủ 236 m2 là không có căn cứ. Về kích thước (chiều dài, chiều rộng, chiều cao..) phải do các bên thỏa thuận sao cho bảo đảm thuận tiện nhất cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Trường hợp bằng mọi phương án các bên không thỏa thuận thì yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền xác định kích thước cho lối đi sao cho phù hợp nhất.
Lối đi chung có được cấp sổ đỏ hay không?
Theo quy định, việc lối đi chung có được cấp sổ đỏ hay không sẽ phụ thuộc vào nguồn gốc hình thành, quá trình sử dụng và khả năng hoàn thành nghĩa vụ của người sử dụng đất, cụ thể:
– Lối đi chung không được cấp sổ đỏ:
+ Đối với lối đi chung mở ở đất sử dụng làm đường đi là diện tích đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước loại đất này không được cấp sổ đỏ do không thuộc quyền quản lý của người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được cấp sổ đỏ theo Điều 99 Luật Đất đai (trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)
+ Đối với lối đi chung mở ở đất sử dụng làm đường đi là đất tự hình thành qua thời gian sử dụng, không phải đất có nguồn gốc là do Nhà nước quản lý, cũng không có nguồn gốc được tặng cho bởi người sử dụng đất.
+ Đất sử dụng làm đường là do một hoặc nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hiến tặng/tặng. Loại đất này không thuộc quyền quản lý, sử dụng của cá nhân, hộ gia đình nữa vì đã thực hiện hiến tặng, tặng cho và cũng không có căn cứ cấp sổ đỏ.
– Lối đi chung được cấp sổ đỏ:
+ Có nguồn gốc là do cá nhân, hộ gia đình khai hoang mà có, không tặng cho và chỉ cho gia đình hàng xóm đi. Trường hợp này, cá nhân, hộ gia đình cần có các giấy tờ, tài liệu chứng minh đây là phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình và các điều kiện khác theo quy định. Các giấy tờ phải chứng minh được nguồn gốc cũng như chứng minh được đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình,…
+ Đất sử dụng làm đường là do quá trình tách thửa đất. Đây là diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các hai thửa (thửa mới và thửa đất gốc)
+ Đường đi/lối đi chung là phần diện tích đất hộ cá nhân, gia đình được quyền sử dụng hạn chế. Căn cứ tại Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT; hộ gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng một số quyền đối với thửa đất của nhà liền kề và trong một thời hạn nhất định; Việc sử dụng này phải được lập thành văn bản có công chứng/chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Chi tiết xin liên hệ: Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
