CÔNG TY LUẬT TNHH Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho chuyển nhượng tài sản của mình và chuyển tài sản đó cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bồi thường. Quy định về hiệu lực của hợp đồng trao quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất chưa được đăng ký có thể tham khảo tại Công ty Luật TNHH Thái Dương FDI Hà Nội tại bài viết dưới đây.
Quy định về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất
Trong bối cảnh đời sống xã hội ngày càng phát triển, các mối quan hệ xã hội ngày càng phát triển, các giao dịch liên quan đến tài sản của chủ sở hữu cũng ngày càng phổ biến. Ngay cả đất đai, một phần tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, cũng được xác định là đối tượng của các giao dịch này. Như vậy, người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác bằng di chúc.
Và một trong những hình thức chuyển nhượng quyền phổ biến nhất ngoài các hình thức như chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, góp vốn là quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của tài sản là quyền sử dụng đất nên trong mọi trường hợp người sử dụng đất không thể tặng cho tài sản này.
Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất được xác định như sau:
Điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
+ Có sổ đỏ, trừ trường hợp người tặng cho là người sở hữu đất thừa kế, tuy có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ;
+ Đất tặng cho phải được xác nhận là không có tranh chấp.
+ Quyền sử dụng đất phải bảo đảm có điều kiện không bị tịch thu để thi hành án. Bởi khi có quyết định thu hồi đất để bảo đảm thi hành án thì quyết định sẽ là một trong những trường hợp không thể hiến tặng được.
+ Đất tặng cho phải còn thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật
Quy định về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm được giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật liên quan có quy định khác.
Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tặng cho bất động sản như sau:
– Việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký nếu bất động sản đó phải được đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định:
– Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và được cơ quan hành nghề công chứng xác nhận.
Theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, điều khoản chấm dứt hợp đồng như sau:
– Một bên có quyền hủy hợp đồng và không phải bồi thường trong các trường hợp sau:
+ Bên kia vi phạm hợp đồng cấu thành điều kiện hủy bỏ do các bên thoả thuận;
+ Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
+ Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho là hợp đồng được công chứng, chứng thực quyền sử dụng, tài sản đất đai; phải đăng ký chuyển nhượng quyền, việc này có hiệu lực kể từ khi đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, trừ trường hợp chấm dứt hợp đồng quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 nêu trên.
Quy định về hiệu lực của hợp đồng tặng cho trong trường hợp một bên chết
Trong giao dịch quyền sử dụng đất, bên bán/ tặng cho đã hoàn tất thủ tục công chứng nhưng bên mua/ bên nhận đã chết trước khi ghi nhận việc chuyển nhượng, vậy văn bản công chứng có còn giá trị pháp lý không? Người mua/người nhận có thể sử dụng văn bản công chứng này để sang tên Sổ đỏ được không?
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật phải được công chứng, chứng thực; phải đăng ký chuyển nhượng quyền, việc này có hiệu lực kể từ khi đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai.
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền được công chứng, chứng thực. Người nhận chuyển nhượng nộp đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và xác minh hồ sơ, nếu đầy đủ sẽ tiến hành theo thủ tục. Hồ sơ đầy đủ bao gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản chính và 2 bản sao có công chứng, chứng thực).
– CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu của 2 người chuyển và nhận hoặc 2 người tặng và người nhận (2 bản sao có công chứng và chứng thực).
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (2 bản chính có công chứng).
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Xác nhận hộ tịch, 2 bộ có công chứng hoặc chứng thực).
– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền (nếu thuộc đối tượng này).
– Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất (1 bản chính).
– Tờ khai lệ phí trước bạ (2 bản chính) của bên.
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (2 bản chính).
– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (2 bản chính).
– Tờ khai đăng ký thuế.
– Sơ đồ vị trí bất động sản (1 bản chính).
Hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan quản lý thuế và Bộ Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành chuyển nhượng tên doanh nghiệp.
Trường hợp bên bán/cho đã hoàn tất thủ tục hợp pháp hóa nhưng bên mua/cho chưa đăng ký chuyển nhượng thì hợp đồng được giao kết, công chứng theo quy định của pháp luật sẽ vô hiệu. Trường hợp người chuyển quyền trước khi chết đã bàn giao đất đai, tài sản trên đất cũng như hợp đồng công chứng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản chính) thì giấy tờ phải hợp lệ. Để tham khảo; Bên nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và quyền nhận hàng; Chỉ có việc thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí trước bạ) khi đăng ký thay đổi là chưa thực hiện xong. Việc này không nhất thiết phải do người chuyển nhượng quyền thực hiện nên việc họ chết trước khi người nhận chuyển nhượng chưa đăng ký chuyển nhượng vẫn có thể khắc phục được để tiếp tục đăng ký chuyển nhượng quyền.
Nếu hợp đồng quy định bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập theo quy định thì những người thừa kế của bên chuyển nhượng (chuyển nhượng, tặng cho) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho người chết để tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Nếu trong hợp đồng bên nhận chuyển nhượng (bên chuyển nhượng, nhà tài trợ) có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng (bên chuyển nhượng, nhà tài trợ) thì phải thực hiện nghĩa vụ của mình.
Trường hợp các bên tham gia hợp đồng được miễn thuế thu nhập và lệ phí trước bạ thì việc đăng ký sẽ được tiến hành kèm theo các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn thuế mà bên chuyển nhượng đã cung cấp cho bên nhận chuyển nhượng. trở ngại đáng kể nào.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bên nhận chuyển nhượng xuất trình giấy biên nhận cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chi tiết liên hệ
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.
