CÔNG TY LUẬT TNHH Xin chào Công Ty Luật Thái Dương, tôi là Minh. Hiện tôi đang sinh sống tại Hải Dương. Gia đình tôi có một thửa đất rộng 600 mét vuông. Trong đó 415 mét vuông là đất ở, còn lại 185 mét vuông là đất trồng cây lâu năm. Hiện nay, gia đình tôi có như chuyển đổi 185 mét vuông đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư. Vậy luật sư cho tôi hỏi thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang thổ cư như thế nào? Phí chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư là bao nhiêu? Rất mong Luật sư phản hồi giải đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và đặt câu hỏi cho chúng tôi. Câu hỏi của bạn sẽ được trả lời trong bài viết sau. Chúng tôi hy vọng sẽ mang đến cho bạn những thông tin hữu ích.
MỤC LỤC
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP
Khái niệm đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây lâu năm là loại đất sử dụng để trồng các loại cây có thời vụ sinh trưởng từ một năm trở lên, kể từ khi trồng đến khi thu hoạch, bao gồm các loại cây có thời vụ sinh trưởng như cây hàng năm nhưng có thể thu hoạch được nhiều năm, cây cà phê, dứa, nho, thanh long,…
Khái niệm đất thổ cư
Đất thổ cư là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Các thửa đất thổ cư được dùng cho mục đích để ở, xây dựng nhà ở, công trình xã hội và các thửa đất vườn, ao nằm trên cùng một thửa đất đã được cơ quan nhà nước công nhận là đất thổ cư.
Quy định về điều kiện chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư
Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất“.
Như vậy, để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư cần có 2 điều kiện:
Thứ nhất, dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất: Trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người có nhu cầu cần kiểm tra diện tích đất dự định chuyển đổi mục đích sử dụng, cụ thể là đất trồng cây hàng năm có thuộc phạm vi được phép chuyển đổi lên đất thổ cư theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có đất quy định hay không;
Thứ hai, làm đơn xin chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư: Sau khi kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện và xác định được diện tích đất trồng cây lâu năm này nằm trong diện được chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư, thì chủ thể có nhu cầu cần làm đơn xin chuyển đổi.
Thủ tục chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư
Căn cứ quy định tại Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất ở được thực hiện theo những bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất
Hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
+ Đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu;
+ Bản gốc sổ đỏ đã cấp;
+ Giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở của người sử dụng đất nộp kèm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc chuyên môn
Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh trên thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Người sử dụng đất nộp thuế, phí, tiền sử dụng đất theo thông báo
Người sử dụng đất thực hiện đóng nộp các khoản thuế, phí, lệ phí sử dụng đất theo thông báo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Bước 4: Nhận kết quả
– Thời gian giải quyết: Theo quy định tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, thời gian để giải quyết quá 15 ngày. Nếu ở những vùng khó khăn, vùng sâu vùng xa, khu vực miền núi, hải đảo là không quá 25 ngày.
– Cơ quan tài nguyên môi trường cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính, sau đó trao quyết định cho người sử dụng đất.
Sau khi đóng nộp thuế phí, lệ phí, người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận đã được đăng ký biến động hoặc được cấp đổi theo quy định.
Phí chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư là bao nhiêu?
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai 2013, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các chi phí cụ thể khi thực hiện chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở bao gồm:
Thứ nhất, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ điểm a, điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở được tính toán như sau:
| Trường hợp chuyển mục đích | Số tiền phải nộp | Ghi chú |
| – Từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thành đất ở; – Từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền;- Chuyển mục đích do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng; | Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% (giá đất ở – giá đất nông nghiệp) x diện tích được chuyển mục đích | – Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng;- Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất:+ Tính theo bảng giá đất đối với phần diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức;+ Tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thặng dư, chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu thập. |
| Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thành đất ở | Tiền sử dụng đất phải nộp = (giá đất ở – giá đất nông nghiệp) x diện tích được chuyển mục đích | – Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng;- Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất:+ Tính theo bảng giá đất đối với phần diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức;+ Tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thặng dư, chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu thập. |
Phí chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư là bao nhiêu?
Thứ hai, phí thẩm định hồ sơ
Khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền quyết định chi phí này. Mức phí này có sự khác nhau giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Ví dụ, phí thẩm định hồ sơ trong phạm vi thành phố Hà Nội được thực hiện theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND. Cụ thể, chi phí này được tính là 1000 đồng/1m2 và tối đa không quá 7,5 triệu đồng/1 hồ sơ.
Thứ ba, lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là cấp có quyền quyết định mức thu cụ thể trong phạm vi từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC).
Khoản lệ phí này được thu trong trường hợp cấp lại, cấp mới, cấp đổi, xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Thứ tư, lệ phí trước bạ
Đây là khoản thu được thực hiện theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và được thu trong trường hợp có sự thay đổi về người sử dụng đất.
Chi tiết xin liên hệ: Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
