Mức bồi thường khi đất bị dính quy hoạch

Mức bồi thường khi đất bị dính quy hoạch (ảnh minh họa)

Đất quy hoạch được hiểu là gì?

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Theo nghĩa này, đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch. Ví dụ: Theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại – dịch vụ, đất làm công viên, đất rừng, đất trồng lúa,…

Hậu quả pháp lý khi đất thuộc quy hoạch trong trường hợp này là phải chuyển, sử dụng đất đúng mục đích hoặc Nhà nước thu hồi (diện tích đất thu hồi so với tổng diện tích đất của địa phương là rất ít).

– Theo cách hiểu thực tế

Đất quy hoạch là diện tích đất thuộc quy hoạch, kế hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Theo đó, hậu quả pháp lý của thửa đất khi thuộc trường hợp này chủ yếu sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.

Mặc dù có hai cách hiểu như trên nhưng đất quy hoạch hiện nay chủ yếu được hiểu theo nghĩa thực tế là đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh.

Đất dính quy hoạch làm đường có được bồi thường?

Trước hết, việc đền bù, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường quốc lộ thường bao gồm các khoản sau:

• Đền bù, bồi thường về đất;

• Đền bù, bồi thường về tài sản đầu tư, cây trồng, vật nuôi trên đất;

• Các khoản hỗ trợ như: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ tái định cư, các khoản hỗ trợ khác tùy theo từng dự án;

Tuy nhiên, việc đền bù, bồi thường các khoản trên được thực hiện khi thửa đất bị thu hồi thỏa mãn các điều kiện luật định.

Cụ thể, các điều kiện để nhận đền bù, bồi thường các khoản nêu trên khi thu hồi đất dính quy hoạch giao thông như sau:

Điều kiện được đền bù, bồi thường về đất:

Tại thời điểm thu hồi, đất đã được cấp sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp nhưng chưa được cấp và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận về việc đủ điều kiện được cấp này.

Điều kiện được đền bù về tài sản, vật nuôi, cây trồng trên đất:

• Tài sản, cây trồng, vật nuôi trên đất phải được tạo dựng, nuôi trồng hợp pháp;
  Cách xác định thiệt hại thực tế được thực hiện theo Quyết định của từng tỉnh, thành phố nơi có đất bị thu hồi;
  Không thuộc trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

• Tài sản được tạo lập trước thời điểm có thông báo thu hồi đất;

Điều kiện nhận các khoản hỗ trợ:

• Đất bị thu hồi là đất có nguồn gốc được Nhà nước giao, giao khoán và đã được cấp sổ đỏ/hoặc đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ;

• Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: Khi bị thu hồi từ 30% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng. Mức hỗ trợ cụ thể do địa phương nơi có đất quyết định đảm bảo phù hợp với thực tế;

• Hỗ trợ chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm: Được áp dụng cho những đối tượng là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;

• Các khoản hỗ trợ khác: Theo quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất bị thu hồi. Mục đích hỗ trợ là nhằm đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất, đảm bảo công bằng đối với đất của người bị thu hồi;

• Lưu ý: Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của người không đủ điều kiện được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định hỗ trợ cho phù hợp với thực tế tại địa phương mình.

Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất làm đường

Thu hồi đất làm đường thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Do đó, những đối tượng nào bị thu hồi đất để làm đường sẽ được bồi thường theo phương thức: Bồi thường về đất hoặc bồi thường về tiền.

Trong đó, để được bồi thường về đất thì cá nhân, hộ gia đình cần đáp ứng các điều kiện:

• Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

• Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

Việc bồi thường khi thu hồi đất làm đường được thực hiện dựa trên nguyên tắc sau:

• Người sử dụng đất được đền bù bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, trường hợp không có đất để đền bù bồi thường thì việc bồi thường được tiến hành bằng việc chi trả bằng tiền cho người có đất bị thu hồi.

Tiền bồi thường được tính bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định. Đối với từng loại đất bị thu hồi, đất ở từng địa phương (vị trí) khác nhau, thời điểm quyết định thu hồi khác nhau thì giá bồi thường về đất cũng sẽ khác nhau.

• Việc bồi thường trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Như vậy, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để làm được thực hiện theo nguyên tắc nêu trên.

Mức bồi thường đất làm đường

Hiện nay pháp luật đất đai không quy định cụ thể mức giá đền bù chung khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường cho đối tượng bị thu hồi đất. Thay vào đó, việc xác định Giá đất cụ thể do ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.

Theo khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá trong cơ sở dữ liệu đất đai áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Trong đó:

• Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm.

• Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng sẽ quyết định tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi.

Hay, hệ số điều chỉnh giá đất không áp dụng theo từng năm hay từng giai đoạn như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.

Chi tiết xin liên hệ:

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội