Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ có thể gặp phải những rủi ro gì?

Dưới góc độ pháp lý, khi tiến hành thủ tục mua bán nhà đất không có sổ đỏ sẽ mang lại một số rủi ro, cụ thể như sau:

• Nhà đất không có sổ đỏ sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc đất khi thực hiện các thủ tục cần thiết. Do vậy, thủ tục mua bán nhà đất không có sổ đỏ sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi thực hiện giao dịch mua bán trên.
• Khi giá nhà đất tăng cao, chủ sở hữu nhà đất cũ có thể kiện ra Tòa án yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng và trường hợp này gây ảnh hưởng tiêu cực đối với người mua khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất không có sổ đỏ. Vì vậy sổ đỏ là điều kiện bắt buộc để thực hiện các giao dịch mua bán đất. Đất không có sổ đồng nghĩa với việc đất không đủ điều kiện để được tham gia giao dịch.
• Nhà đất không có sổ đỏ không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, làm giảm hiệu quả trong việc sử dụng và khai thác giá trị của tài sản.

Như vậy, khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nên bạn cần cân nhắc thật kỹ.

Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Trên thực tế, vẫn còn tồn tại không ít những nhà đất không có sổ đỏ, kéo theo đó là sự phát sinh những tranh chấp của loại nhà đất này. Vậy nên, việc tìm hiểu các quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là rất cần thiết để giúp quá trình mua bán diễn ra an toàn, nhanh chóng và tránh những rủi ro nhất định. 

Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì điều kiện đất được mua bán bao gồm:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định này, thì người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận sẽ không được chuyển nhượng, mua bán trừ một số trường hợp như:

– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận;

– Trường hợp nếu tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế.

Trong trường hợp do các điều kiện khách quan hoặc điều kiện bất khả kháng mà đất không có sổ nhưng hai bên vẫn quyết định mua bán không có Sổ đỏ thì thủ tục mua bán cụ thể gồm các bước:

– Bên bán đất xin các đơn vị có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất cần bán đã thống nhất với bên mua.

– Hai bên tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất không có sổ đỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

– Sau ký hợp đồng xong xuôi, bên bán tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ về sau theo quy định pháp luật.

Lưu ý: mọi thủ tục giấy tờ khác, các khoản tiền thuế (tiền sử dụng đất và tiền lệ phí trước bạ) hai bên mua và bán phải đóng đầy đủ theo quy định pháp luật như mua bán nhà đất có sổ đỏ.

Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Sổ đỏ thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ.

Mua đất dính đất không có sổ đỏ cần phải làm gì?

Thứ nhất, nên làm hợp đồng đặt cọc, trong hợp đồng phải ghi rõ và chi tiết các điều khoản về việc thực hiện cam kết của người bán, phải bồi thường khi người bán không thực hiện đúng cam kết.

Ngoài ra còn làm cả giấy ủy quyền quản lý, định đoạt, sử dụng đất để trong trường hợp đất của bạn được cấp sổ đỏ mà người bán lại đổi ý không hợp tác bạn vẫn có thể chủ động đứng ra thực hiện thủ tục làm sổ đỏ.

Thứ hai, nếu như không muốn gánh chịu những rủi ro vì mua đất không có sổ thì trước khi mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về mảnh đất xem đất có thuộc diện đất chiếm, đất đang tranh chấp, nằm trong quy hoạch hay không… thông tin này có thể nhờ cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường tại nơi có đất xác minh.

Trước khi tiến hành ký hợp đồng mua đất người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin của mảnh đất và người bán

Thứ ba, yêu cầu người bán giao bản chính về giấy tờ đất, đồng thời bạn đừng quên kiểm tra giấy tờ tùy thân của người bán, nếu như họ có vợ hoặc chồng thì khi tiến hành làm hợp đồng mua bán đất cần có sự tham gia của cả 2 người.

Thứ tư, giấy tờ bán, chuyển nhượng cần có người làm chứng và có dấu điểm chỉ ngón trỏ phải của người bán vào hợp đồng. Tiền đất nên được thanh toán qua ngân hàng hoặc người bán phải viết giấy biên nhận xác nhận mình đã nhận tiền.

Trên đây là những vấn đề cần quan tâm khi thực hiện mua bán/chuyển nhượng đất không có sổ đỏ. Việc hiểu rõ luật sẽ giúp cho việc mua đất dễ dàng hơn và tránh được các rủi ro pháp lý không đáng có.

Chi tiết liên hệ

Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội