Mua căn hộ mini: những rủi ro ít người biết tới

Căn hộ mini bao gồm nhiều căn hộ nhỏ được xây dựng trên đất của chủ đầu tư hoặc đất tư nhân. Với diện tích bề mặt khiêm tốn và giá cả phải chăng nên chúng thường phù hợp với đối tượng sinh viên, công nhân… Mua căn hộ mini: những rủi ro ít người biết đến

Căn hộ mini là loại hình lưu trú gì?

Trong xã hội hiện đại ngày nay, đặc biệt là đối với giới trẻ, sức hấp dẫn của cuộc sống ở các thành phố lớn ngày càng tăng. Đây là nơi cơ hội nghề nghiệp, đời sống xã hội và văn hóa nhân lên nhanh chóng. Vì vậy, không có gì đáng ngạc nhiên khi người dân cũng như giới trẻ hiện nay đổ xô đến các trung tâm đô thị lớn để tìm kiếm cơ hội mới. Tuy nhiên, hiện tượng này dẫn đến một vấn đề quan trọng khác đó là diện tích bề mặt của các thành phố lớn đang bị thu hẹp.

Diện tích lãnh thổ không tăng nhưng số lượng cư dân ngày càng tăng. Điều này tạo ra tình trạng thiếu nhà ở đáng lo ngại. Để đảm bảo an ninh nhà ở cho người dân, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của công nghệ và cơ sở hạ tầng, nhà nước và doanh nghiệp đã tạo ra hệ thống nhà cao tầng bao gồm nhiều khối nhà ở khác nhau, gọi là chung cư.

Ngoài những khu chung cư cổ điển, chúng tôi còn có những căn hộ mini, một loại hình chung cư đặc biệt. Căn hộ mini bao gồm nhiều căn hộ nhỏ được xây dựng trên đất của chủ đầu tư hoặc đất tư nhân. Kích thước nhỏ và giá cả phải chăng nên chúng thường phù hợp với sinh viên, người lao động và những người có thu nhập trung bình hoặc thấp. Căn hộ mini thường có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên. Các căn hộ mini được thiết kế khép kín, bao gồm phòng ngủ riêng, nhà vệ sinh, phòng tắm và bếp riêng. Điều này mang lại không gian sống thoải mái trên diện tích sàn tối thiểu 30m2. Căn hộ mini đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết vấn đề thiếu nhà ở và giúp đáp ứng nhu cầu đa dạng của cộng đồng đổ xô đến các thành phố lớn.

Tình hình mua bán căn hộ mini hiện nay như thế nào?

Căn hộ mini, kết hợp giải quyết vấn đề nhà ở với khả năng tài chính sẵn có, đã trở thành lựa chọn phổ biến trên thị trường bất động sản, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Tuy nhiên, việc mua bán căn hộ chung cư mini cũng đòi hỏi phải tuân thủ một số quy định của pháp luật dân sự, nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan.

Theo khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014, cá nhân, hộ gia đình xây dựng, cải tạo nhà ở tại đô thị phải tuân thủ Luật Xây dựng và chịu trách nhiệm về chất lượng công trình. Điều này áp dụng cho các căn hộ mini, bất kể kích thước của chúng. Mỗi căn hộ trong căn hộ mini phải đảm bảo tiêu chuẩn về diện tích, thiết kế, xây dựng và phải có diện tích thuộc sở hữu riêng cũng như diện tích thuộc sở hữu chung của tòa nhà theo quy định hiện hành. Điều này giúp người dân được hưởng quyền sở hữu riêng biệt đối với căn hộ của mình, bằng chứng là việc cấp sổ hồng.

Tuy nhiên, một điểm quan trọng cần lưu ý đối với căn hộ mini là chủ sở hữu không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà mà phải phụ thuộc vào chủ đầu tư. Điều này tạo ra những hạn chế nhất định trong việc thực hiện các quyền dân sự liên quan. Người mua căn hộ mini không được chuyển quyền sở hữu hợp pháp, không được thế chấp để vay vốn ngân hàng và không được thừa kế căn hộ này như tài sản thông thường. Những hạn chế này chứng tỏ việc mua bán căn hộ mini phải được thực hiện trong khuôn khổ pháp luật và theo thỏa thuận giữa các bên liên quan.

 Mua căn hộ mini: rủi ro ít người biết

Do hiện chưa có quy định cụ thể về căn hộ mini nên việc thiếu hành lang pháp lý chặt chẽ đối với loại hình nhà ở này đã gây ra nhiều khó khăn, rủi ro cho người mua căn hộ mini. Dưới đây là một số rủi ro mà ít người biết khi mua căn hộ mini:

Người mua khó có được chứng chỉ

Hiện nay, các quy định quản lý căn hộ mini vẫn chưa rõ ràng. Căn cứ Luật Nhà ở 2014, có hai quan điểm về loại hình này: coi là nhà ở riêng lẻ hoặc là dạng nhà chung cư.

Nếu căn hộ mini được coi là một loại hình xây dựng nhà ở thì theo quy định, việc xây dựng phải xin giấy phép xây dựng và tuân thủ các quy định về diện tích mặt bằng, quy hoạch chi tiết, quy hoạch thị trấn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, căn hộ mini thường được xây dựng trong ngõ nhỏ, khu dân cư hiện hữu và thường không tuân thủ quy hoạch, quy định xây dựng. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ tại tòa nhà mini này.

Nếu coi căn hộ mini là nhà ở riêng lẻ thì Nghị định 99/2015/ND-CP quy định loại nhà ở này phải có ít nhất hai tầng trở lên và mỗi tầng phải có ít nhất hai căn hộ, với diện tích bề mặt tối thiểu mỗi căn hộ là 30m2 trở lên. Tuy nhiên, ngay cả trong trường hợp này, rất ít căn hộ mini đủ điều kiện nhận tập sách riêng lẻ. Điều này thường xảy ra do chúng được xây dựng ở những nơi có không gian hạn chế, không đáp ứng tiêu chuẩn xây dựng và không tuân thủ các tiêu chuẩn an toàn như phòng cháy chữa cháy, cũng như một số vượt quá số tầng cho phép.

Tóm lại, các quy định về căn hộ mini vẫn còn nhiều khó khăn. Dù là chung cư hay nhà riêng lẻ, thường không tuân thủ quy chuẩn xây dựng, gây khó khăn cho việc cấp sổ riêng cho từng căn hộ. Điều này dẫn đến tình trạng khách hàng dù đã trả tiền mua nhà nhưng vẫn khó có được tài sản thực tế.

Khó mua, bán, chuyển nhượng, tặng cho

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đóng vai trò quan trọng không thể bỏ qua trong mọi giao dịch liên quan đến bất động sản. Thông thường, mỗi tòa nhà mini chỉ được nhận một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được cấp cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Vì vậy, nếu người mua căn hộ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ hồng cho căn hộ của mình thì các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho căn hộ sẽ trở nên phức tạp và rủi ro.

Trên thực tế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định chủ sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất. Đối với căn hộ mini, mỗi căn hộ thường chỉ là một phần của toàn bộ tòa nhà và không được có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng. Tuy nhiên, Sổ hồng căn hộ cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng căn hộ cụ thể, bao gồm các điều kiện và quyền lợi của chủ sở hữu.

Khi người mua căn hộ không có sổ hồng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng thì việc xác định và chứng minh quyền sở hữu trở nên rất khó khăn. Các giao dịch mua bán sẽ yêu cầu sử dụng hợp đồng và thỏa thuận dự phòng và có thể gặp phải những rắc rối và tranh chấp pháp lý. Vì vậy, việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ hồng riêng cho căn hộ là yếu tố quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo tính pháp lý của các giao dịch liên quan đến bất động sản.

Tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ

Căn hộ mini thường được xây dựng trong không gian chật hẹp, xen kẽ với khu dân cư nên thường khó đảm bảo tiêu chuẩn an toàn về phòng cháy chữa cháy. Điều này làm tăng nguy cơ cháy nổ, đe dọa tính mạng, tài sản của cư dân.

Theo Nghị định 136/2020/ND-CP, nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy như lắp đặt điện, nấu nướng và bảo quản vật dụng dễ cháy, nổ. Tuy nhiên, điều này thường khó thực hiện được trong không gian chật hẹp của căn hộ chung cư mini, do quy hoạch, vị trí phòng cháy chữa cháy không đảm bảo, dễ gây ra sự cố.

Tóm lại, căn hộ mini mang lại nhiều lợi ích về giá trị và tiện nghi nhưng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro, hạn chế do chưa có quy định pháp lý cụ thể và quản lý lỏng lẻo. Người mua căn hộ mini nên tìm hiểu kỹ trước khi quyết định mua, tránh rơi vào những tình huống pháp lý phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Chi tiết liên hệ

Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.