Mua bán/Cho thuê

Mua Bán và Cho Thuê Quyền Sử Dụng Đất Theo Pháp Luật Hiện Hành

Thị trường bất động sản không chỉ bao gồm nhà ở và công trình xây dựng mà còn có một phần quan trọng là quyền sử dụng đất. Việc mua bán, cho thuê quyền sử dụng đất cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về vấn đề này theo Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013) và các văn bản liên quan.

I. Các Loại Đất Được Phép Mua Bán/Cho Thuê

Không phải tất cả các loại đất đều được phép mua bán hoặc cho thuê. Theo Luật Đất đai 2024, việc mua bán, cho thuê quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện nhất định. Các loại đất thường được phép bao gồm:

Đất ở:

Đất ở tại nông thôn và đô thị. Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và tuân thủ quy hoạch.

Đất nông nghiệp:

Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật. Việc cho thuê đất nông nghiệp thường nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp.

Đất phi nông nghiệp:

Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nhà tang lễ; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật. Việc cho thuê đất phi nông nghiệp có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau, như xây dựng nhà xưởng, văn phòng, mặt bằng kinh doanh.

II. Điều Kiện Mua Bán/Cho Thuê Quyền Sử Dụng Đất

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản a khoản 4 Điều 127 của Luật này.

Đất không có tranh chấp:

Tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng đất với người khác.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án:

Đất không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền kê biên để thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc thi hành án dân sự.

Trong thời hạn sử dụng đất:

Việc chuyển nhượng, cho thuê không được vượt quá thời hạn sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận.

III. Hình Thức Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Chuyển nhượng (mua bán):

Chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất sang người khác.

Cho thuê:

Chuyển giao quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định từ người sử dụng đất sang người thuê.

Cho thuê lại:

Bên thuê đất được quyền cho bên thứ ba thuê lại trong thời hạn thuê đất, nếu được bên cho thuê đồng ý.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn vào doanh nghiệp, hợp tác xã.

IV. Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Lập hợp đồng chuyển nhượng:

Hợp đồng phải được lập thành văn bản, có đầy đủ thông tin của các bên, thông tin về thửa đất (số tờ bản đồ, số thửa, diện tích, địa chỉ, mục đích sử dụng), giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Đăng ký biến động đất đai:

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký biến động và cập nhật thông tin người sử dụng đất mới vào Giấy chứng nhận.

V. Thủ Tục Cho Thuê Quyền Sử Dụng Đất

Lập hợp đồng cho thuê:

Hợp đồng cần ghi rõ thời hạn thuê, giá thuê, phương thức thanh toán, mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Đăng ký hợp đồng thuê (tùy trường hợp):

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, việc đăng ký hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Tuy nhiên, việc đăng ký hợp đồng thuê sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên.

VI. Các Loại Thuế, Phí Liên Quan

Khi chuyển nhượng:

• Thuế thu nhập cá nhân (bên chuyển nhượng): Tính trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
• Lệ phí trước bạ (bên nhận chuyển nhượng): Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Khi cho thuê:

• Thuế thu nhập cá nhân (bên cho thuê): Tính trên thu nhập từ hoạt động cho thuê.

VII. Lưu Ý Quan Trọng

Kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của đất:

Cần kiểm tra thông tin về Giấy chứng nhận, quy hoạch sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, kê biên, thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã, huyện).

Tìm hiểu về quy hoạch:

Việc tìm hiểu quy hoạch sử dụng đất là vô cùng quan trọng để tránh rủi ro khi đầu tư hoặc sử dụng đất.

Tham khảo ý kiến luật sư:

Nên tham khảo ý kiến của luật sư chuyên về đất đai để được tư vấn cụ thể và đảm bảo quyền lợi.

Xác định rõ mục đích sử dụng đất:

Mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch và quy định của pháp luật. Việc sử dụng đất sai mục đích có thể bị xử phạt.