CÔNG TY LUẬT TNHH Trong cuộc sống hàng ngày, việc thuê nhà là một phần quan trọng của cuộc sống của nhiều người. Tuy nhiên, tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở có thể là một vấn đề phức tạp. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về những kỹ năng quan trọng để giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở một cách khôn ngoan và hiệu quả. Chúng ta sẽ khám phá cách hiểu biết về quy định pháp luật, áp dụng kỹ năng đàm phán thông minh, và tìm kiếm giải pháp tốt nhất để đảm bảo sự công bằng và hài lòng của tất cả các bên trong các vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà. Hãy cùng tập trung vào việc phát triển những kỹ năng này và giúp xây dựng sự hoà giải và thỏa thuận trong mọi tình huống liên quan đến thuê nhà.
Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở
Đối với hợp đồng thuê nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 (ngày Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 có hiệu lực):
Áp dụng Điều 3 Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 và mục 1 phần III Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC.
* Trường hợp thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết 58/1998/ NQ-UBTVQH10 có hiệu lực:
a) Nếu các bên thoả thuận được về việc tiếp tục thuê thì các bên phải ký kết hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của BLDS.
b) Nếu các bên không thoả thuận được về việc tiếp tục thuê, thì bên cho thuê được lấy lại nhà ở trong các trường hợp:
– Bên thuê đã có chỗ ở khác, thì bên cho thuê được lấy lại nhà ở, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là ba tháng;
– Bên thuê có điều kiện tạo lập chỗ ở khác hoặc bên cho thuê đã tự nguyện tạo điều kiện cho bên thuê có chỗ ở khác, thì bên cho thuê được lấy lại nhà ở, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là sáu tháng;
– Bên cho thuê không có chỗ ở và không có điều kiện tạo lập chỗ ở khác, thì tuỳ từng trường hợp mà bên cho thuê được lấy lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là ba tháng;
– Bên cho thuê tuy có nhà ở nhưng có khó khăn về đời sống hoặc có diện tích ở dưới mức bình quân 6m2/người và bên thuê không có chỗ ở khác hoặc không có điều kiện tạo lập chỗ ở khác, thì tùy từng trường hợp mà bên cho thuê được lấy lại một phần nhà cho thuê, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là sáu tháng;
Nếu bên cho thuê chưa lấy lại được nhà ở vì không thuộc 1 trong 4 trường hợp nêu trên thì sẽ được lấy lại nhà ở kể từ ngày 01/7/2005, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là ba tháng.
* Trường hợp đến ngày Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 có hiệu lực mà thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng vẫn còn, nhưng kết thúc trước ngày 01 tháng 7 năm 2005: nếu các bên không có thoả thuận khác, thì bên cho thuê được lấy lại nhà ở kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2005, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là ba tháng.
Nếu bên thuê nhà được tiếp tục ở nhà thuê sau khi đã hết thời hạn hợp đồng cho đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2005 mà phát sinh 1 trong 4 trường hợp nêu tại điểm b nêu trên thì bên cho thuê được lấy lại nhà như các trường hợp đó.
* Trường hợp thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng vẫn còn sau ngày 01 tháng 7 năm 2005, nếu các bên không có thoả thuận khác, thì bên cho thuê được lấy lại nhà ở kể từ ngày hết thời hạn thuê.
* Trường hợp thời hạn thuê nhà ở không được xác định trong hợp đồng và các bên không có thoả thuận khác, thì bên cho thuê được lấy lại nhà ở kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2005, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là ba tháng; nếu đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2005 mà phát sinh 1 trong 4 trường hợp nêu tại điểm b nêu trên thì bên cho thuê được lấy lại nhà như các trường hợp đó.
Lưu ý: Trong trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia thì không áp dụng Nghị Quyết số 58 để giải quyết mà phải áp dụng Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH ngày 27/7/2006 để giải quyết.
Ngoài ra, đối với các tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở tại các đô thị ở miền Nam cần xem thêm Quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977 của Hội đồng Chính phủ.
Đối với hợp đồng thuê nhà xác lập từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 (ngày BLDS năm 1995 có hiệu lực):
Áp dụng Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 và các văn bản có liên quan.
Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà thời kỳ này cần lưu ý là hình thức của hợp đồng phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Điều 21 Pháp lệnh Nhà ở).
Đối với những hợp đồng thuê nhà xác lập trong khoảng thời gian này mà sau ngày 01/7/1996 vẫn còn hiệu lực nếu nội dung và hình thức phù hợp với quy định của BLDS năm 1995 thì sẽ áp dụng các quy định của BLDS năm 1995 để giải quyết tranh chấp; nếu nội dung và hình thức vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội theo quy định của BLDS thì các bên phải tự hủy hợp đồng đó, nếu không thì hợp đồng đó bị coi là vô hiệu. Tuy nhiên, khi tuyên bố hợp đồng này vô hiệu cần lưu ý không giải quyết lại những phần đã thực hiện xong trước ngày 01/7/1996, nếu phát sinh tranh chấp về nghĩa vụ từ việc thực hiện hợp đồng trước ngày 01/7/1996 thì áp dụng quy định của pháp luật có hiệu lực trước ngày 01/7/1996 để giải quyết, đối với phần hợp đồng chưa thực hiện hoặc thực hiện từ ngày 01/7/1996 thì áp dụng quy định tại Điều 146 BLDS năm 1995 (Điều 137 BLDS năm 2005) để giải quyết hậu quả.
Đối với việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới trong khuôn viên nhà cho thuê diễn ra trước ngày 01/7/1996, thì việc lấy lại nhà ở đó được thực hiện theo Điều 11 Nghị quyết 58/1998 và phần III Thông tư số 383/TT-BXD-ĐT ngày 05/10/1991 của Bộ Xây dựng, Điều 4 Quyết định 297-CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng, cụ thể:
– Đối với trường hợp nhà ở đã được sửa chữa, thì khi lấy lại nhà, bên cho thuê phải thanh toán cho bên thuê giá trị đầu tư sửa chữa còn lại theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác;
– Đối với trường hợp nhà ở đã được cải tạo, nâng cấp mà không có sự phản đối của bên cho thuê, thì khi lấy lại nhà, bên cho thuê phải thanh toán cho bên thuê giá trị đầu tư cải tạo, nâng cấp còn lại theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Trường hợp đã có sự phản đối của bên cho thuê thì khi lấy lại nhà, bên cho thuê phải thanh toán một phần giá trị đầu tư cải tạo, nâng cấp còn lại theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác;
– Đối với trường hợp bên thuê đã làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới trong khuôn viên nhà thuê, nếu các bên không có thoả thuận khác, thì giải quyết như sau:
+ Trong trường hợp bên cho thuê đã đồng ý bằng văn bản hoặc đến trước ngày 01 tháng 7 năm 1996 không khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà ở mới và nếu diện tích làm thêm hoặc nhà ở mới có thể sử dụng để ở một cách riêng biệt với nhà cho thuê thì diện tích làm thêm, nhà ở mới đó thuộc quyền sở hữu của bên thuê và họ phải thanh toán cho bên cho thuê giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá do Chính phủ quy định, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác;
+ Trong trường hợp bên cho thuê tuy đã đồng ý bằng văn bản hoặc đến trước ngày 01 tháng 7 năm 1996 không khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà ở mới, nhưng nếu diện tích làm thêm hoặc nhà ở mới không thể sử dụng để ở một cách riêng biệt với nhà cho thuê thì diện tích làm thêm, nhà ở mới đó thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê và họ phải thanh toán cho bên thuê giá trị đầu tư xây dựng còn lại của phần diện tích làm thêm, nhà ở mới theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác;
+ Trong trường hợp không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản hoặc đến trước ngày 01 tháng 7 năm 1996 đã có khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà ở mới, thì diện tích làm thêm, nhà ở mới đó thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê và họ phải thanh toán cho bên thuê một phần giá trị đầu tư xây dựng còn lại của phần diện tích làm thêm, nhà ở mới theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác;
+ Trường hợp nhà cho thuê bị phá dỡ và bên thuê đã xây dựng nhà ở mới thay thế, nếu việc phá dỡ có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê hoặc đến trước ngày 01 tháng 7 năm 1996 mà bên cho thuê không khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì nhà ở mới đó thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê và họ phải thanh toán cho bên thuê giá trị đầu tư xây dựng còn lại của nhà ở mới theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Nếu không được bên cho thuê đồng ý hoặc đến trước ngày 01 tháng 7 năm 1996 đã có khiếu kiện, thì bên cho thuê chỉ phải thanh toán cho bên thuê một phần giá trị đầu tư xây dựng còn lại của nhà ở mới theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác;
+ Trường hợp các bên có thoả thuận nhà ở mới đó thuộc quyền sở hữu của bên thuê thì bên thuê phải thanh toán cho bên cho thuê giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá do Chính phủ quy định, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Đối với hợp đồng thuê nhà ở xác lập từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/7/2015:
BLDS năm 1995, BLDS năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản có liên quan thời kỳ này quy định khá đầy đủ và chi tiết về hợp đồng thuê nhà ở nên khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở Thẩm phán căn cứ vào các văn bản này để giải quyết.
Theo quy định của các văn bản pháp luật trên thì hợp đồng thuê nhà ở xác lập từ ngày 01/7/1996 phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải được công chứng hoặc chứng thực.
BLDS năm 1995 không quy định về việc xác lập quyền sở hữu nhà ở cho bên thuê đối với diện tích làm thêm hoặc diện tích xây dựng mới, mà quy định về nghĩa vụ của bên cho thuê phải bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận, nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường; theo BLDS năm 2005 thì bên thuê nhà ở còn có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.
Đối với hợp đồng thuê nhà ở xác lập từ ngày 01/7/2015 đến nay:
Khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở xác lập từ ngày 01/7/2015 đến nay, Thẩm phán căn cứ vào Luật Nhà ở năm 2014, BLDS năm 2005 (trước ngày 01/01/2017) hoặc BLDS năm 2015 (từ ngày 01/01/2017) để giải quyết. BLDS năm 2015 chỉ quy định chung về hợp đồng cho thuê tài sản, đối với hợp đồng cho thuê nhà ở thì dẫn chiếu đến Luật Nhà ở.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, hợp thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Nguồn: Toà án Nhân dân tỉnh Quảng Nam
Chi tiết xin liên hệ: Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
