CÔNG TY LUẬT TNHH Phân lô và bán đất liền kề là quá trình quan trọng trong việc quy hoạch và sử dụng đất đai, và nó đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt với các điều kiện và thủ tục pháp lý. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về những điều kiện và thủ tục cần thiết để thực hiện quá trình phân lô và bán đất liền kề. Công ty Luật TNHH Thái Dương FDI Hà Nội tư vấn cho bạn các thủ tục phân chia, bán đất theo quy định mới nhất của pháp luật đất đai hiện hành:
Câu hỏi của khách hàng:
Xin chào luật sư, hiện tại tại địa phương nơi tôi ở có dự án đất nên gần đây có nhiều chủ đầu tư chia lô đất để bán cho người dân xung quanh. Giá đất khá cao nên nhiều người dân trên địa bàn còn tùy tiện chia lô đất của mình để bán cho nhiều người bằng giấy viết tay.
Tôi cho rằng loại hình giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng vì việc mua bán đất này là một giao dịch tốt và chủ sở hữu đất sau này sẽ được bồi thường nếu dự án được triển khai nên tôi muốn biết thêm về các quy định. Pháp luật quy định việc chia, bán đất để bảo vệ quyền lợi của bạn như thế nào?
Cảm ơn sự giúp đỡ của luật sư.
Trả lời:
Chia lô, mua bán đất là gì?
Hiện nay, do nhu cầu đất ở tăng cao nên các dự án phân lô, bán lô ngày càng phát triển. Nhưng cùng với cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư vì lợi nhuận đã bỏ qua các điều kiện theo quy định về việc tùy tiện phân lô để bán lại cho người sử dụng, khiến người mua không thể cấp giấy chứng nhận và nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, trước khi mua đất để bán bạn nên chú ý xem mảnh đất đó có đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật hay không.
Chia lô, bán lô là thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trong lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên theo quy định của pháp luật, chia lô, bán lô là việc tách thửa đất để chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác. Tuy nhiên, việc chia lô, bán lô thường được dùng để chỉ việc chia lô trong các dự án đầu tư xây dựng của chủ đầu tư được nhà nước phê duyệt chứ không chỉ là những trường hợp chung về việc chia lô theo quy định của pháp luật. Luật 2013.
Pháp luật quy định thế nào về việc chia, bán thửa đất?
Theo Điều 41 Nghị định 43/2013/ND-CP quy định: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng, đổi nhà ở để bán, để bán kết hợp cho thuê:
“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.
Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
- Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
- Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.”
Như vậy, người sử dụng đất là cá nhân không được phép chia, bán thửa theo cách hiểu của pháp luật về đất đai mà chỉ có chủ đầu tư xây dựng mới được phép chia, bán thửa và không bắt buộc phải thực hiện việc này. có thể chia lô và bán, nhưng chỉ những dự án đáp ứng các điều kiện trên mới có thể chia lô và bán. Như vậy, để biết nhà đầu tư có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán lô hay không, người mua phải xác minh các điều kiện sau: Đáp ứng yêu cầu quy hoạch thị trấn cấp huyện; Chủ đầu tư dự án thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của vùng trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất để người dân có thể xây dựng nhà ở riêng; bảo đảm cung cấp các dịch vụ thiết yếu, bao gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước và thu gom rác thải; Nhà đầu tư phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất dự án, bao gồm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Các dự án trong khu vực đô thị và các loại hình đô thị được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán thửa theo quy định tại khoản 2 Điều này.
Ngoài các điều kiện trên, người mua nên kiểm tra các điều kiện quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện đưa bất động sản vào hoạt động:
“1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”
Điều kiện chuyển nhượng đất theo hình thức chia lô, bán thửa
Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán lô từ chủ đầu tư dự án thì trước hết chủ đầu tư dự án phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 41 Nghị định. 2014/ND-CP, tức là chủ đầu tư phải đảm bảo công việc được thực hiện
– Hoàn thành đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;
– Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất để người dân có thể xây dựng nhà ở riêng;
– Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu, bao gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước và thu gom rác thải; Nhà đầu tư phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất dự án, bao gồm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất; Thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Trước khi mua bán, bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ liên quan như giấy phép hoạt động của tổ chức kinh doanh bất động sản, quyết định của UBND tỉnh về việc phê duyệt dự án đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1. /500,… và được quyền kiểm tra hiện trạng thực tế của khu đất nhằm giảm thiểu rủi ro cho chính mình.
Sau khi hoàn tất kiểm tra, bạn có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án, đến cơ quan thuế để kê khai, nộp các loại thuế liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ mặt đất và thực hiện. Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp nhận chuyển nhượng từ hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức chia đất, bạn có thể tìm hiểu trước về đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc công chứng địa phương. đất ở đâu để kiểm tra. nếu đất đang tranh chấp, bị thế chấp, bị tịch thu hoặc nằm trong kế hoạch phát triển hoặc sử dụng đất. Nếu không có vướng mắc, các bên có thể thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực và thực hiện thủ tục sang tên tương tự như trường hợp của nhà đầu tư.
Chi tiết liên hệ
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.
