CÔNG TY LUẬT TNHH Bài viết này sẽ thảo luận về tình huống khi diện tích thực tế của mảnh đất mua bán khác với diện tích được nêu trong hợp đồng mua bán. Chúng ta sẽ tìm hiểu về các điều kiện, quy định và quy tắc pháp lý liên quan đến việc xử lý tình huống này và cách các bên có thể giải quyết vấn đề.
Hỏi: Gia đình tôi có mua một lô đất hình thang rộng 3,2 m, chiều dài thứ 1: 10,5 m, chiều dài thứ 2: 11,75 m Tình trạng: Đã thỏa thuận mua bán và đã làm sổ đỏ đứng tên tôi kèm theo thửa ruộng. như trên. Nhưng khi giao đất, người bán đã đo lại mảnh đất và tìm được chiều dài như sau: chiều dài 1 là 11,5 m và chiều dài 2 là 13 m. Đất thừa không được ghi vào Sổ đỏ. Bên bán yêu cầu chúng tôi thanh toán phần đất thừa. Gia đình tôi có 2 phương án sau cho người bán nhưng đều không được chấp nhận:
- Đồng ý mua phần đất thừa nhưng bằng giá bán đất chưa đăng ký hoặc bằng một nửa nếu tính diện tích thừa nhân với giá bán?
- Chúng tôi chỉ lấy những lô đất có tên trong Sổ đỏ, phần còn lại trả lại cho họ. Vậy xin luật sư cho chúng tôi giải pháp hợp pháp nhất?
CẢM ƠN!
Trả lời:
Theo Điều 40 Luật Hoạt động bất động sản năm 2014 quy định về Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, đúng điều kiện đã thoả thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất khắc phục thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận chuyển nhượng đất từ người chuyển nhượng.
Các quyền khác trong hợp đồng”
Do đó, bên bán phải giao đất đủ diện tích và tình trạng đất như thỏa thuận giữa hai bên. Ngoài ra, căn cứ vào điều 188 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai 2013:
“Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; Cấp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- b) Đất không có tranh chấp;
- c) Không bị tịch thu quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án;
- d) Trong thời gian sử dụng đất.”
Vì vậy, đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng của bên bán thì không được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Do việc chuyển nhượng đất đã diễn ra và số đất thừa này đã bị phát hiện nên cần xác định xem số đất thừa này đến từ đâu, người bán trước đó có cấp GCN QSDĐ do đo đạc sai hay không? Hay là lấn chiếm đất đai? Hãy suy nghĩ thật kỹ vấn đề khi quyết định có nên mua lại phần đất dư thừa này hay không. Trường hợp hợp đồng mua lại thì phải đưa ra mức giá không thấp hơn giá ghi trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất ban hành. Dựa trên phân tích này, bạn sẽ có thể đưa ra quyết định cuối cùng trong trường hợp của mình theo quy định của pháp luật.
Chi tiết liên hệ
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.
