CÔNG TY LUẬT TNHH Hiện nay, nhu cầu chuyển đổi đất lên thổ cư diễn ra khá nhiều, vì khi chuyển đổi được lên đất thổ cơ thì giá trị của đất sẽ tăng lên rất nhiều lần. Nhưng không phải trường hợp nào cũng được chuyển đổi lên đất thổ cư.
MỤC LỤC
Đất thổ cư là loại đất gì?
Hiện tại, trong lĩnh vực pháp luật về đất đai, không có định nghĩa cụ thể cho thuật ngữ “đất thổ cư.” Thay vào đó, “đất thổ cư” là một thuật ngữ phổ biến được người dân sử dụng để chỉ đến đất ở. Đây bao gồm đất ở tại vùng nông thôn (được ký hiệu là ONT) và đất ở tại khu vực đô thị (được ký hiệu là OĐT).
Đất thổ cư có khả năng xây dựng nhà ở, trong khi đó, đất nông nghiệp yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở. Do đó, giá đất nông nghiệp thường cao hơn nhiều lần so với giá đất ở.
Căn cứ để xác định loại đất
Luật đất đai 2013 đã định rõ các tiêu chí để xác định loại đất như sau:
Loại đất được xác định dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (thường được gọi là “sổ đỏ”).
Đối với trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chưa có “sổ đỏ”), loại đất được xác định dựa trên giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định theo Điều 100 của Luật đất đai. Điều này bao gồm:
Giấy tờ về quyền sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính Phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền nam Việt Nam và nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế hoặc tăng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ về giao nhà tình nghĩa hoặc nhà tình thương gắn liền với đất, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ thuộc một trong ba trường hợp nêu trên, loại đất được xác định như sau:
Trường hợp sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn chiếm hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, loại đất được xác định dựa trên hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp sử dụng đất do lấn chiếm hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, loại đất được xác định dựa trên nguồn gốc, quá trình quản lý và sử dụng đất.
Trường hợp một thửa đất đang sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau (ngoại trừ đất ở có vườn và ao trong cùng thửa đất), loại đất được xác định dựa trên hiện trạng sử dụng đó.
Trường hợp không thể xác định rõ ranh giới sử dụng đất giữa các mục đích, mục đích chính sử dụng đất sẽ được xác định dựa trên loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Trong trường hợp có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, mục đích chính sử dụng đất sẽ được xác định dựa trên quy hoạch sử dụng đất.
Đất nào không được lên đất thổ cư, tại sao không được lên đất thổ cư?
Điều 57 của Luật đất đai 2013 quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:
Theo quy định của Luật đất đai 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, và các trường hợp cụ thể bao gồm:
Chuyển đất từ mục đích sử dụng là đất trống lúc, đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, hoặc đất làm muối sang mục đích khác.
Chuyển đất từ mục đích sử dụng là đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thuỷ sản nước mặt, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
Chuyển đất từ mục đích sử dụng là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, hoặc đất rừng sản xuất sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
Chuyển đất từ mục đích sử dụng là đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Chuyển đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất với thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Chuyển đất từ mục đích sử dụng là đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng với mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại hoặc dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ. Chuyển đất từ đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần tuân thủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Chế độ sử dụng đất, cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sẽ được áp dụng theo loại đất sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng.
Luật đất đai 2013 đã đưa ra những quy định chi tiết về việc xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo cơ sở hợp pháp cho việc chuyển đổi này, và thường dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cùng với nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp của người dân.
Dựa vào mục đích sử dụng và kinh nghiệm thực tế Luật Thái Dương kể tên một số loại đất khó xin lên đất thổ cư như:
– Thứ nhất, đất đã được nhà nước quy hoạc sử dụng đã định trước: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng trụ cở của tổ chức sự nghiệp, đất xây dựng cơ sở văn hoá; đất xây dựng cơ sở y yế; đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo, đất xây dựng cơ sở thể dục và thể thao; đất khu công nghiệp; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất công trình năng lượng, đất có di tích lịch sử văn hoá; Đất khu vui chơi, giải trí công cộng; đất cụm công nghiệp, đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất xây dựng cơ sở ngoại giao; đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội; đất xây dựng công trình sự nghiệp khác; đất quốc phòng, đất an ninh, đất thuỷ lợi, đất sinh hoạt cộng đồng, đất bãi thải, xử lý chất thải, đất cơ sở tôn giáo, đất sông ngòi, kênh, rạch …
– Thứ hai, loại đất được Nhà nước có chính sách bảo vệ như; đất chuyên trồng lúa nước vì nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa; đất chuyên trồng lúa nương; Trường hợp cần thiết thì muốn chuyển đổi đất thì phải chuyển đổi, bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa; Đất rừng phòng hộ (đây là loại đất khó chuyển đổi lên thổ cư); đất rừng đặc dụng ( vì đất này được sử dụng để bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, cung cấp dịch vụ môi trường rừng..) đất làm muối vì loaị đất này nằm trong quy hoạch sản xuất muối;
Trình tự thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư
Bước 1: Hộ gia đình hoặc cá nhân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở) cần gửi đơn đăng ký nhu cầu của họ tới Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi có đất cần xem xét. Đồng thời, Ủy ban nhân dân cấp huyện cũng tham khảo và tổng hợp báo cáo từ các Ủy ban nhân dân cấp xã. Dựa trên các thông tin này, Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ đạo cơ quan chuyên môn tiến hành rà soát, đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và tổng hợp vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định.
Bước 2: Sau khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được duyệt, hộ gia đình hoặc cá nhân nộp một bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Bước 3. Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ the quy định, hồ sơ gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin chuyển mục đích sử dụng đất)
Bước 4. Trả kết quả
Phòng tài nguyên và môi trường ra quyết định cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình/cá nhân sau khi thực hiện dầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai: Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai.
Cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất thổ cư
Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định khá cụ thể về cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao có nhà ở sang đất ở.
Khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì nộp tiền bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của hai loại đất này.
Chuyển từ đất có nguồn gốc đất là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 thì tiền sử dụng đất được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của 2 loại đất;
Công thức tính như sau:
Tiền sử dụng đất = 50% x Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
lưu ý rằng: giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đât của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sang đất ở
Trường hợp này công thức tính như sau:
Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Lưu ý: giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Chi tiết xin liên hệ: Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
