CÔNG TY LUẬT TNHH Công ty môi giới chỉ được phép thực hiện hoạt động môi giới theo quy định của pháp luật. Vậy công ty môi giới bất động sản có được phép thu tiền đặt cọc của khách hàng không? Hãy cùng công ty luật Thái Dương FDI Hà Nội tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Quy định về tiền đặt cọc và hợp đồng đặt cọc
Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, tiền đặt cọc là biện pháp nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tiền đặt cọc như sau:
“Việc gửi tiền xảy ra khi một bên (gọi là người gửi tiền) giao cho bên kia (gọi là người gửi tiền) một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc các tài sản có giá trị khác (gọi chung là tài sản ký gửi) trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Nếu hợp đồng được ký kết và thực hiện, hàng hóa đặt cọc sẽ được trả lại cho người đặt cọc hoặc được khấu trừ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên đặt cọc. Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải thanh toán cho bên đặt cọc số hàng đặt cọc và số tiền tương đương giá trị hàng đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Vì vậy, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc hàng hóa có giá trị khác”. Mục đích của hợp đồng đặt cọc là đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác. Như vậy, khi việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng không thành do một trong các bên từ chối thì sẽ áp dụng hình thức phạt đặt cọc. Phạt tiền đặt cọc có thể được áp dụng đối với tài sản đặt cọc trong trường hợp người đặt cọc vi phạm nghĩa vụ của mình hoặc người nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ của mình và số tiền phạt đặt cọc được tính bằng giá trị tiền đặt cọc. Tất nhiên, các bên cũng có thể thỏa thuận khác về mức phạt thế chấp, ngoài những quy định mà pháp luật quy định.
Để đặt cọc, các bên phải ký kết hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc phải bảo đảm các điều kiện có hiệu lực của hoạt động dân sự, theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015: Chủ thể phải có đầy đủ năng lực dân sự và khả năng hành động phù hợp với hoạt động dân sự được thực hiện; Các chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải hoàn toàn tự nguyện; Mục đích, nội dung giao dịch dân sự không vi phạm những điều cấm kỵ của pháp luật và không vi phạm đạo đức xã hội. Hình thức giao dịch dân sự phải tuân theo quy định của pháp luật trong trường hợp pháp luật có quy định cụ thể.
Công ty môi giới bất động sản có được thu tiền đặt cọc của khách hàng không?
Công ty môi giới chỉ được phép thực hiện hoạt động môi giới theo quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rõ ràng các hoạt động mà công ty môi giới có thể thực hiện, như đã đề cập tại Điều 63, bao gồm:
– Tìm kiếm đối tác đáp ứng yêu cầu của khách hàng để tham gia đàm phán và ký kết hợp đồng.
– Đại diện thực hiện các công việc liên quan đến thủ tục mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê lại, cho thuê bất động sản theo ủy quyền.
– Cung cấp thông tin và hỗ trợ các bên liên quan trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Mục đích của việc đặt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bên nhận đặt cọc phải là bên có quyền liên quan đối với đối tượng của hợp đồng. Công ty môi giới chỉ đóng vai trò trung gian tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia vào quá trình mua bán bất động sản.
Căn cứ các quy định liên quan đến hoạt động của công ty môi giới, không có quy định công ty môi giới nhận tiền đặt cọc để đảm bảo hoàn tất việc mua bán bất động sản. Ngoài ra, công ty môi giới không có quyền sử dụng đất, quyền tài sản nên không thể nhận tiền đặt cọc trong giao dịch bất động sản.
Lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc qua môi giới
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, công ty môi giới chỉ được phép cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên liên quan và không được trực tiếp ký kết hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Vì vậy, trong trường hợp của bạn, để đảm bảo số tiền đặt cọc khi chuẩn bị ký hợp đồng mua bán căn hộ, cách tốt nhất là yêu cầu công ty môi giới ký hợp đồng đặt cọc trực tiếp với chủ sở hữu căn hộ theo đúng quy định của hợp đồng. pháp luật. Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng đặt cọc, bạn nên chú ý những điểm sau để tránh những tranh chấp không đáng có và đôi khi gây hư hỏng, mất mát tài sản:
Trước hết, trước khi ký hợp đồng đặt cọc, người mua nhà cần xác minh tính pháp lý của tài sản, bao gồm:
– Kiểm tra xem tài sản đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa.
– Kiểm tra xem bất động sản có đang tranh chấp hay đã được bảo đảm bằng giao dịch như cầm cố, thế chấp hay chưa.
– Xác định rõ loại đất được trao đổi để đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng.
Điều này đảm bảo tính pháp lý, rõ ràng của tài sản trước khi bắt đầu quá trình giao dịch.
Thứ hai, cần xác định chủ sở hữu, người sử dụng tài sản, cụ thể là xác định họ là chủ sở hữu cá nhân hay đồng sở hữu. Điều quan trọng là chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản phải chịu toàn bộ trách nhiệm dân sự khi tham gia giao dịch.
Tài sản đặt cọc được chuyển giao cho người nhận đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng. Vì vậy, người gửi tiền phải có trách nhiệm bảo quản, bảo trì tài sản này và không được phép sử dụng tài sản đó nếu không có sự đồng ý cụ thể của người gửi tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Theo quy định này, bên nhận tiền đặt cọc được sử dụng hàng hóa đặt cọc khi được sự đồng ý của người đặt cọc. Tuy nhiên, việc sử dụng tài sản này có thể có tác động tiêu cực đến người gửi tiền, đặc biệt nếu việc sử dụng tài sản đó dẫn đến mất giá trị hoặc giảm giá trị tài sản. Vì vậy, người gửi tiền có quyền yêu cầu nơi lưu ký ngừng sử dụng tài sản nếu điều này dẫn đến nguy cơ mất mát hoặc giảm giá trị tài sản.
Trong thời gian gần đây, việc đặt cọc để đặt chỗ ở hoặc mua bất động sản, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản, đã trở nên phổ biến. Cùng với sự tăng trưởng nhanh chóng của thị trường, hàng loạt hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn và hợp đồng “hứa mua, hứa bán” đã xuất hiện đối với các sản phẩm tương lai. Các hợp đồng này thường gắn liền với các dự án chưa sẵn sàng chuyển nhượng nhưng nhà đầu tư có nhu cầu huy động vốn (thường có điều khoản hứa hẹn mua bán sản phẩm bất động sản). Khi bảo lưu và hứa mua và hứa bán hợp đồng, tiền đặt cọc và tiền phạt có thể có hoặc không. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều trường hợp người bán nhận tiền đặt cọc rồi không thực hiện các bước tiếp theo để hoàn tất giao dịch; Đặc biệt, có trường hợp dự án không tồn tại trên thực tế, dẫn đến thiệt hại cho người mua bất động sản. Hầu hết nạn nhân trong những trường hợp này đều bị lừa đặt cọc mua bất động sản, sau đó người bán dùng thủ đoạn để trốn tránh trách nhiệm pháp lý.
Chi tiết liên hệ
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.
