Cách xử lý hợp đồng đặt cọc mua bán nhà khi trở nên vô hiệu

Cách xử lý hợp đồng đặt cọc mua bán nhà khi trở nên vô hiệu (ảnh minh họa)

Trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà, việc lập hợp đồng đặt cọc thường xảy ra để bảo đảm quyền lợi của các bên. Tuy nhiên, nếu hợp đồng đặt cọc trở nên vô hiệu, mọi người thường băn khoăn về cách xử lý để bảo vệ quyền và lợi ích của họ. Bài viết sau đây sẽ giúp bạn hiểu rõ về cách xử lý trong trường hợp này.

Khi một trong hai bên không thực hiện đủ điều kiện để giao kết một hợp đồng dân sự có hiệu lực, theo quy định tại Điều 117 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, hợp đồng đó trở nên vô hiệu, và sẽ xuất hiện các hậu quả pháp lý theo Điều 131 của Bộ Luật Dân sự năm 2015. Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà của bạn sẽ trở nên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, cụ thể là vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 của Bộ Luật Dân sự năm 2015. Vì vậy, bên nhận đặt cọc sẽ có nghĩa vụ đối mặt với những hậu quả pháp lý khi hợp đồng đặt cọc trở nên vô hiệu.

Quyền và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng dân sự trở nên vô hiệu

Khi một hợp đồng dân sự trở nên vô hiệu, nghĩa là hợp đồng đó không tạo ra hoặc thay đổi các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan và được nhà nước đảm bảo thực hiện. Cụ thể:

Thứ nhất, hợp đồng dân sự trở nên vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm hợp đồng được lập.

Điều này có nghĩa là nếu hợp đồng trở nên vô hiệu, thì quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ không được bảo vệ và thừa nhận bởi pháp luật. Nếu hợp đồng chưa được thực hiện, các bên không được thực hiện nó. Nếu hợp đồng đã được thực hiện, các bên sẽ phải xử lý tài sản đã chuyển giao cho nhau.

Lưu ý: Tuy nhiên, không phải mọi vi phạm đều khiến hợp đồng trở nên vô hiệu, mà chỉ những vi phạm mà Bộ Luật Dân sự quy định tại Điều 117.

Thứ hai, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu bằng cách trả lại những gì đã nhận.

Hậu quả này chỉ áp dụng khi hợp đồng đã hoặc đang được thực hiện. Đối tượng của việc hoàn trả gồm tài sản đã chuyển giao giữa các bên trong hợp đồng. Mức độ phục hồi tài sản sẽ phụ thuộc vào thời điểm tạo ra và xác lập quyền sở hữu. Đối với tài sản hình thành trong tương lai, việc hoàn trả chỉ áp dụng khi tài sản đó đã thể hiện dưới dạng vật chất và đã được chuyển giao.

Thứ ba, nếu bên nào gây ra sự thiệt hại phải chịu trách nhiệm bồi thường.

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại chỉ áp dụng khi việc trở nên vô hiệu hợp đồng là kết quả của lỗi. Trong trường hợp này, trách nhiệm bồi thường có thể áp dụng cho cả lỗi cố ý hoặc lỗi không cố ý. Điều quan trọng là phải xác định rõ ràng người gây ra lỗi và mức độ của lỗi. Nếu cả hai bên đều gây ra lỗi, họ sẽ phải chịu trách nhiệm dân sự tương ứng với mức độ lỗi của mình. Bộ Luật Dân sự không quy định mức độ lỗi, vì vậy mức độ trách nhiệm dân sự trong trường hợp này phụ thuộc vào việc xác định mức độ lỗi của từng bên.

Thứ tư, bên nào đã thu lợi không phải hoàn trả lại.

Trong mọi tình huống, không phải lúc nào cũng đòi hỏi bên gây ra hợp đồng trở nên vô hiệu phải trả lại số lợi ích hoặc tiền mà họ đã nhận. Tuy nhiên, trừ khi lợi ích đó đã được trao cho một bên thứ ba với sự chấp thuận của các bên liên quan.

Thứ năm, quá trình giải quyết hậu quả của việc hợp đồng trở nên vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân sẽ được thực hiện theo quy định của Bộ Luật Dân sự và các luật khác có liên quan.

Có bắt buộc đặt cọc khi mua nhà đất hay không?

Pháp luật không bắt buộc việc đặt cọc khi mua nhà đất. Khi mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở, bạn cần thực hiện các bước sau:

Bước 1: Cả bên mua và bên bán cần ra văn phòng công chứng để công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán.

Bước 2: Các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3: Đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà có phải công chứng hoặc chứng thực?

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi bổ sung 2020, Luật Công chứng 2014 và các văn bản pháp luật liên quan, không bắt buộc việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi và tránh mọi tranh chấp có thể xảy ra, các bên nên xem xét công chứng hoặc chứng thực hợp đồng để bảo vệ quyền và lợi ích của họ.

Mức phạt đặt cọc khi không thực hiện mua bán nhà đất

Nếu một trong các bên trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không thực hiện việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận, sẽ có mức phạt cọc được quy định theo khoản 2 của Điều 328 trong Bộ Luật Dân sự năm 2015. Cụ thể:

• Tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

• Bên nhận cọc sẽ phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc, nếu bên nhận cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Lưu ý: Các bên có thể thỏa thuận các điều khoản khác về mức phạt cọc hoặc không phạt cọc tùy theo thoả thuận riêng, miễn là nó không vi phạm pháp luật hoặc đạo đức xã hội.

Chi tiết xin liên hệ:

Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội