CÔNG TY LUẬT TNHH Bài viết này sẽ khám phá vấn đề liên quan đến việc bán đất mà không bán nhà trên đất, một tình huống phức tạp mà nhiều người mua bán đất đối mặt. Qua bài viết “Bán đất nhưng không bán nhà trên đất có được hay không?” chúng ta sẽ tìm hiểu về các khía cạnh pháp lý, quy định và các yếu tố quan trọng khi thực hiện giao dịch này.
MỤC LỤC
Nhà trên đất là gì?
Trước hết, để định nghĩa khái niệm trên chúng ta phải tìm hiểu là nhà trên đất có phải là một loại tài sản gắn liền với đất hay không?
Theo điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
Theo khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
Như vậy, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể khái niệm nhà trên đất là gì? Vì vậy, từ hai quy định pháp luật nói trên ta có thể khái quát được: Nhà trên đất là tài sản (bất động sản) gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành
Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành
Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013, cụ thể:
– Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này
– Đất không trong tình trạng xảy ra tranh chấp
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
– Trong thời hạn sử dụng đất
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì còn phải có đủ các điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất
Điều kiện bán nhà ở theo pháp luật hiện hành
Điều kiện bán nhà ở được quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 như sau:
– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp: Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước, bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 42 của Luật này. Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. Nhận thừa kế nhà ở. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì sẽ không áp dụng các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014.
Những trường hợp bán đất nhưng không bán nhà trên đất theo quy định của pháp luật
Những trường hợp bán đất nhưng không bán nhà trên đất được quy định dựa trên ý chí của chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bên cạnh đó còn dựa vào sự thỏa thuận của bên bán và bên mua về việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất. Cụ thể:
– Căn cứ theo khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định: “1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Có thể hiểu quy định này như sau: Đăng ký đất đai là việc bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, còn đối với việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì không bắt buộc đối với chủ sở hữu những tài sản đó. Do vậy, nhiều người chỉ đăng ký quyền sử dụng đất mà không đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dẫn đến trường hợp bán đất nhưng không bán nhà trên đất. Bên cạnh đó, nếu chủ sở hữu nhà trên đất không thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên đất thì đồng nghĩa với việc chỉ bán được đất mà không thể bán được nhà trên đất.
– Trường hợp bán đất nhưng không bán nhà trên đất không chỉ dựa vào ý chí của chủ thể mà còn dựa vào sự thỏa thuận của bên bán và bên mua về việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất. Bản chất của các giao dịch dân sự là dựa trên sự thống nhất, thỏa thuận của các chủ thể tham gia. Trong quan hệ mua bán nhà đất thì sự thỏa thuận của các bên luôn được ưu tiên và những thỏa thuận đó không trái với quy định pháp luật, không trái với chuẩn mực đạo đức, xã hội. Trong trường hợp nếu bên bán và bên mua thỏa thuận với nhau về việc mua đất nhưng không mua nhà trên đất thì các bên chỉ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất. Khi bên mua đồng ý về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không mua nhà trên đất thì khi làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được xác lập và công nhận quyền sử dụng đất.
Bán đất nhưng không bán nhà trên đất có được không?
Trên thực tế, nhà và đất là một khối thống nhất không thể tách rời, không thể di chuyển, hiện nay pháp luật không quy định bán đất là phải bán luôn cả nhà trên đất, vì vậy mà rất khó trong việc xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất. Bởi lẽ, có thể xảy ra một số trường hợp vướng mắc như sau: Khi chỉ chuyển quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất thì một người sẽ là chủ sở hữu đất còn một người là chủ sở hữu nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở khi muốn xây dựng thêm hoặc xây mới thì chủ sở hữu nhà ở phải được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất đối với diện tích xây nhà. Ngược lại, khi người có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu nhà muốn bán mảnh đất mà trên đất cho người khác thì những người mua lại mảnh đất ấy lại không có quyền sở hữu nhà trên đất mà chỉ có quyền đối với mảnh đất. Việc pháp luật không quy định bán đất là phải bán luôn nhà trên đất dẫn đến việc trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể cũng không ghi nhận điều này dẫn đến giao dịch vô hiệu theo Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015. Theo quy định này thì có hai trường hợp hợp đồng vô hiệu, đó là:
– Ngay từ khi giao kết hợp đồng mà hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này được coi là vô hiệu.
– Khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
Do đó, việc xác lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất trên thực tế có thể thực hiện được nhưng sẽ gặp những khó khăn bởi lẽ nhà và đất là hai đối tượng không thể tách rời, thêm vào đó pháp luật lại không quy định việc bán đất thì không được bán nhà trên đất nên vẫn còn xảy ra nhiều vướng mắc, bất cập trong quá trình giải quyết tranh chấp về mua bán đất đai. Vì vậy, trong quá mình mua bán, các chủ thể nên chọn mua, bán cả đất và nhà trên đất hoặc các chủ thể khi đăng ký quyền sử dụng đất thì có thể đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên đất để tránh xảy ra các tranh chấp.
Như vậy, từ những phân tích ở trên ta có thể thấy pháp luật không quy định bắt buộc về việc bán đất phải bán nhà trên đất. Theo đó, có thể bán đất nhưng không bán nhà trên đất. Tuy nhiên để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên trong quá trình giao dịch mua, bán đất đai và tránh xảy ra những tranh chấp phát sinh thì khi có nhà gắn liền với đất thì các chủ thể nên chọn bán cả nhà và đất.
Chi tiết liên hệ
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.
