CÔNG TY LUẬT TNHH Hiện nay, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng phổ biến. Thị trường kinh doanh bất động sản ngày càng sôi động hơn. Tuy nhiên, trong quá trình mua bán, chuyển nhượng đất, bên cạnh những chi phí liên quan đến mua bán, sang sổ đỏ thì các bên còn phải thực hiện các nghĩa vụ về thuế. Theo quy định, đây là nghĩa vụ bắt buộc nhưng trong một số trường hợp cụ thể thì việc chuyển nhượng đất giữa các cá nhân sẽ không yêu cầu phải đóng thuế. Vậy trong trường hợp nào, chuyển nhượng đất sẽ không phải nộp thuế? Anh em ruột chuyển nhượng đất cho nhau có mất thuế không? Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào? Thời điểm nào người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tính vận động. Là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang người được chuyển nhượng. Khi đó, người sử dụng đất có hành vi giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng và đây là việc chuyển quyền và nghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự.
Tuy nhiên, sẽ là sai lầm khi quan niệm việc chuyển nhượng này là hợp đồng mua bán đất đai. Bởi vì, chế độ pháp lí về đất đai cũng như những quy định về quyền sử dụng đất xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Như vậy, bản thân đất đai không được coi là hàng hoá mà chỉ đưa vào thị trường “quyền sử dụng đất”. Vì vậy, bản thân đất không phải là đối tượng chuyển dịch mà đối tượng chuyển dịch là quyền sử dụng đất.
Khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải mân thủ mọi thủ tục mà pháp luật quy định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực và đăng kí.
Luật đất đai chỉ cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất:
– Nhóm đất nông nghiệp.
– Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp (trừ Trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định của Điều 39, 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).
Chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?
Đối với quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất thì tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định.
Tại khoản 1 và khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Đất là đối tượng chuyển quyền không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013 như: Đáp ứng điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…
Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
Đối với quy định về thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình thì tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.”
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Anh em ruột chuyển nhượng đất cho nhau có mất thuế không?
Căn cứ theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về thu nhập miễn thuế như sau:
“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
…”
Ngoài ra tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về miễn lệ phí trước bạ như sau:
“Điều 10. Miễn lệ phí trước bạ
…
Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, căn cứ quy định pháp luật nên trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh, chị em ruột sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn cả lệ phí trước bạ; chỉ chịu phí, lệ phí về giấy tờ khi sang tên.
Chi tiết liên hệ
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.
