CÔNG TY LUẬT TNHH Bài viết này sẽ đề cập đến các yêu cầu cụ thể khi sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm, một khía cạnh quan trọng của quy định pháp luật liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai. Chúng ta sẽ tìm hiểu về các điều kiện và yêu cầu Yêu cầu khi dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm.
Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thì có cần phải đăng ký biện pháp bảo đảm không?
Căn cứ vào Điều 298 của Bộ luật Dân sự 2015, quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm như sau:
Đăng ký biện pháp bảo đảm:
– Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định.
– Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
– Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.
– Như vậy, theo Bộ luật Dân sự 2015, đối với các trường hợp pháp luật yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm, việc đăng ký là điều bắt buộc và quan trọng để giao dịch bảo đảm trở nên hợp lệ và có hiệu lực. Điều này đồng nghĩa với việc không đăng ký biện pháp bảo đảm sẽ làm cho giao dịch bảo đảm không có giá trị pháp lý.
Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định 102/2017/NĐ-CP, các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, và thế chấp tàu biển.
Mục đích chính của việc đăng ký biện pháp bảo đảm trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất là để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là khi có sự liên quan đến bất động sản, mà thường có giá trị lớn. Điều này đảm bảo tính công bằng và bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch bảo đảm.
Khi sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm thì bên nhận bảo đảm có nghĩa vụ giao giấy tờ chứng nhận cho chủ thể khác không?
Theo quy định tại khoản 5 của Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Theo quy định này, bên thế chấp có quyền bán tài sản thế chấp trong trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý. Tài sản thế chấp ở đây đề cập đến tài sản mà bên thế chấp đã đặt cầm cố hoặc thế chấp như một biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ nào đó. Quyền này cho phép bên thế chấp tiến hành giao dịch về tài sản thế chấp, bao gồm bán, trao đổi hoặc tặng cho người khác, miễn là có sự đồng ý từ bên nhận thế chấp hoặc nếu có quy định của luật cho phép.
Hơn nữa, theo quy định tại khoản 1 của Điều 6 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, được trích dẫn như sau:
Trường hợp tài sản bảo đảm được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác hoặc để thực hiện giao dịch dân sự khác mà bên nhận bảo đảm đang giữ bản chính Giấy chứng nhận thì người này giao bản chính Giấy chứng nhận cho chủ thể trong giao dịch liên quan hoặc thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận để chủ thể trong giao dịch liên quan thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật.
Theo quy định này, nếu tài sản bảo đảm, trong trường hợp này là quyền sử dụng đất, được sử dụng để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ khác hoặc tham gia vào giao dịch dân sự khác, và bên nhận bảo đảm (bên thế chấp) đang giữ bản chính Giấy chứng nhận về tài sản này, thì bên đó có trách nhiệm giao bản chính Giấy chứng nhận cho chủ thể trong giao dịch liên quan. Nếu chủ thể trong giao dịch đã nhận bản chính Giấy chứng nhận, họ phải trả lại bản chính này cho bên nhận bảo đảm sau khi hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật.
Tóm lại, quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP cung cấp quyền cho bên thế chấp sử dụng và quản lý tài sản thế chấp, trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, với điều kiện phải tuân theo các quy định và thỏa thuận với bên nhận bảo đảm.
Có được dùng tài sản bảo đảm đối với quyền sử dụng đất bằng tài sản hình thành trong tương lai không?
Tại Điều 8 của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP về tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, được quy định như sau:
Tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:
– Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự và các luật khác liên quan cấm mua bán, chuyển nhượng hoặc chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm.
– Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu.
– Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ.
– Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:
– Việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, và ngược lại, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất.
– Trường hợp tài sản gắn liền với đất không bị quy định phải đăng ký hoặc chưa được đăng ký theo yêu cầu và các bên đồng tình dùng tài sản này để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thì quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm.
– Trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây hằng năm theo quy định của Luật Trồng trọt hoặc công trình tạm theo quy định của Luật Xây dựng, và chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thì áp dụng theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản, trừ tàu bay và tàu biển.
– Trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đang là bất động sản hưởng quyền bất động sản liền kề để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thì quyền đối với bất động sản liền kề vẫn có hiệu lực với mọi cá nhân và pháp nhân.
– Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.
Tóm lại, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể dùng quyền sử dụng đất để làm tài sản thế chấp trực tiếp theo quy định của pháp luật.
Khi thay thế tài sản bảo đảm bằng tài sản khác thì có bắt buộc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm trước không?
Các trường hợp xóa đăng ký biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 21 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP bao gồm:
– Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm: Khi nghĩa vụ mà biện pháp bảo đảm được thiết lập cho nó chấm dứt hoặc hoàn thành, người có quyền được bảo đảm có thể yêu cầu xóa đăng ký.
– Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác: Trong trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật, biện pháp bảo đảm hiện có có thể được hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
– Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác: Khi bên thế chấp và bên nhận thế chấp đồng ý, toàn bộ tài sản bảo đảm có thể được thay thế bằng tài sản khác.
– Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm: Khi tất cả các nghĩa vụ được bảo đảm đã được thực hiện hoặc xử lý, bên thế chấp có quyền yêu cầu xóa đăng ký.
– Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy hoặc tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Khi tài sản bảo đảm đã bị mất hoặc bị tịch thu, xóa đăng ký là cần thiết.
– Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu: Khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền xác nhận việc hủy bỏ hoặc tuyên bố vô hiệu biện pháp bảo đảm, thì xóa đăng ký là bắt buộc.
– Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật: Bên thế chấp có quyền yêu cầu xóa đăng ký khi bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp chấm dứt biện pháp bảo đảm.
– Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật: Trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, xóa đăng ký là bắt buộc.
– Theo thỏa thuận của các bên: Cuối cùng, xóa đăng ký cũng có thể được thực hiện theo thỏa thuận của tất cả các bên tham gia giao dịch.
Như vậy, trong trường hợp thay thế tài sản bảo đảm bằng tài sản khác, việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm trước đó là bắt buộc theo quy định của Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP.
Chi tiết liên hệ
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.
