Những rủi ro khi mua Đất đồng sở hữu?

Những rủi ro khi mua Đất đồng sở hữu? (ảnh minh họa)

Đất đồng sở hữu là gì?

Đất đồng sở hữu là thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai 2013 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Rủi ro khi mua đất đồng sở hữu

Song song với những nhược điểm, khi mua nhà đất đồng sở hữu, các cá nhân sẽ phải đứng trước những rủi ro cụ thể sau đây:

– Rủi ro về mặt tài chính:

• Khi tham gia mua bán nhà đất đồng sở hữu, bên bán và bên mua sẽ giao kết hợp đồng mua bán với nhau. Nhưng trong thực tế, có rất nhiều trường hợp, hoạt động giao kết được diễn ra mà không có sự có mặt đầy đủ của các đồng sở hữu. Khi giao kết hợp đồng mua bán xong (không công chứng), do thấy bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ liên quan đến miếng đất, bên mua đã chuyển tiền cọc cho bên bán. Lúc này, bản chất của hợp đồng mua bán là vô hiệu. Tiền đã đưa cho bên bán, nên quyền lợi tài chính của bên mua không được đảm bảo. Muốn lấy lại tiền, bên mua phải khởi kiện ra Tòa. Lúc này sẽ gây mất thời gian và công sức.

– Rủi ro về tính pháp lý:

• Trong hoạt động giao kết hợp đồng mua bán nhà đất đồng sở hữu, nếu không có sự thống nhất thỏa thuận của các đồng sở hữu, hợp đồng sẽ bị xem là hợp đồng vô hiệu. Khi hợp đồng vô hiệu, các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Liên quan đến vấn đề này, muốn bảo vệ quyền lợi của bản thân, bên mua phải khởi kiện. Vô hình chung, bên mua lại đẩy mình vào rủi ro pháp lý.

Trên đây là những rủi ro phổ biến nhất mà người mua có thể gặp phải khi mua nhà đất đồng sở hữu. Để tránh rơi vào những rủi ro nêu trên, khi tiến hành mua nhà đất đồng sở hữu, người mua cần kiểm tra kỹ càng về đất đai, các đồng sở hữu. Khi đảm bảo toàn diện pháp lý, mới giao kết hợp đồng. Cần lưu ý rằng, phải tiến hành công chứng hợp đồng. Có như vậy, khi phát sinh rủi ro, người mua mới có cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình.