Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có thể gặp rủi ro gì?

Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền nhằm mục đích hợp pháp hóa các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà các bên không đủ năng lực hoặc vì lý do khác không thực hiện. Về mặt pháp lý, việc thực hiện các giao dịch sử dụng hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản qua trung gian tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Vậy, bạn có thể gặp những rủi ro gì khi mua bán đất hợp đồng giấy phép?

Vì sao người dân chọn mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền?

Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền là việc hai bên không lập hợp đồng mua bán đất mà lập và hợp pháp hóa hợp đồng ủy quyền. Nghĩa là, bên bán sẽ ủy quyền cho bên mua bán, tặng, đổi, thế chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại… (tất cả các quyền như chủ sở hữu thực sự đối với lô đất). .

Hiện nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền ngày càng phổ biến. Người dân đang dần có xu hướng sử dụng hợp đồng ủy quyền để thực hiện các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên nhân xuất phát từ những lý do cụ thể sau:

– Việc ký kết hợp đồng ủy quyền khá đơn giản và nhanh chóng. Các bên chỉ cần thỏa thuận về nội dung ủy quyền, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển giao nhiệm vụ. Sau khi được công chứng, hợp đồng này sẽ có hiệu lực pháp luật. Bên được ủy quyền sẽ chịu trách nhiệm cụ thể về việc thực hiện các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Nếu không tuân thủ sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

– Khi ký kết hợp đồng ủy quyền, bên chuyển nhượng (bên bán) sẽ ủy quyền cho người được ủy quyền (bên mua) có toàn bộ quyền sử dụng, định đoạt đối với lô đất này. Thời hạn của hợp đồng ủy quyền cũng được các bên thoả thuận là không giới hạn. Vì vậy, ngay cả dưới hình thức ủy quyền, người mua đất vẫn giữ toàn bộ quyền sử dụng và quyết định về đất.

– Việc mua bán bất động sản theo hình thức ủy quyền sẽ giúp các bên tránh được chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền có hợp pháp không?

Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, các quy định liên quan đến hợp đồng ủy quyền như sau: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên nhận về việc thực hiện công việc thay mặt bên ủy quyền. chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có yêu cầu.

Như vậy, bản chất của hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận tự nguyện giữa bên được ủy quyền và bên được ủy quyền, theo đó, bên được ủy quyền thay mặt bên ủy quyền thực hiện công việc mà hai bên đã thỏa thuận. Thỏa thuận này không trái với đạo đức xã hội. và tuân thủ các quy định của pháp luật. Đồng thời, công việc được ủy quyền phải là công việc diễn ra thực tế trong đời sống xã hội, người được ủy quyền có quyền hoặc nghĩa vụ thực hiện và người được ủy quyền có thể thực hiện được. Bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu hai bên đã đạt được thỏa thuận.

Quy định trên cho thấy rõ bên được ủy quyền chỉ hành động nhân danh, nhân danh bên ủy quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thoả thuận trong hợp đồng đất đai. ủy quyền thì người được ủy quyền không được chuyển nhượng cho mình vì không thuộc hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thực tiễn cho thấy, trong một số trường hợp, khi chuyển nhượng bất động sản, thay vì ký kết hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì đó là giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Chuyển nhượng và thực hiện song song 2 hợp đồng gồm: hợp đồng ủy quyền có công chứng, chứng thực (để giấu việc mua bán thực tế bên trong) và hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) chỉ được ký giữa hai bên mà không có sự đồng ý.

Pháp luật đất đai không đưa ra một khái niệm cụ thể về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hiểu theo nghĩa chung nhất: chuyển quyền sử dụng đất là hình thức chủ sở hữu chuyển giao đất đai cũng như quyền sử dụng cho người được chuyển nhượng. Chủ sở hữu sẽ nhận được một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận giữa các bên.

Theo quy định của pháp luật đất đai 2013, để được cơ quan địa chính đăng ký vào sổ địa chính, người chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các thủ tục sau đây như:

– Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 luật đất đai 2013: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực…

– Kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp thuế thu nhập cá nhân (kể cả các trường hợp được miễn thuế)

– Đăng ký biến động đất đai và nộp hồ sơ đăng ký biến động cho cơ quan đăng ký đất đai.

Vì vậy, việc mua bán đất theo hợp đồng uỷ quyền sẽ không có hiệu lực pháp luật.

Những rủi ro nào có thể phát sinh khi mua bán đất theo hợp đồng ủy quyền?

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền có thể phát sinh những rủi ro sau:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hiệu quả

Để đăng ký vào sổ địa chính và chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Vì vậy, việc chứng minh tính hợp pháp của việc chuyển nhượng đất trong trường hợp này là không thể.

Đồng thời, khi giá đất lên cao, người bán dễ thay đổi ý định nên rất dễ yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì bản chất của hợp đồng ủy quyền là che giấu việc chuyển nhượng quyền. . .việc sử dụng bất động sản.

Quyền về đất đai có thể bị hạn chế tùy theo phạm vi được ủy quyền

Người được ủy quyền chỉ sử dụng đất đứng tên, nhân danh người ủy quyền, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền.

Pháp luật quy định các bên có quyền thỏa thuận về phạm vi ủy quyền. Vì vậy, trong nhiều trường hợp bên được ủy quyền sẽ không thể thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất nếu không ký kết hợp đồng ủy quyền.

Pháp luật cho phép các bên dễ dàng và đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Như vậy, khi một trong các bên xét thấy lợi ích từ việc chuyển nhượng đất này không còn như mong muốn hoặc vì nhiều lý do khác thì hợp đồng ủy quyền này vẫn có thể bị chấm dứt bất cứ lúc nào và người đó sẽ bị thiệt hại. phía bên kia.

Hợp đồng có thể chấm dứt bất cứ lúc nào

Pháp luật cho phép các bên dễ dàng và đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Như vậy, khi một trong các bên xét thấy lợi ích từ việc chuyển nhượng đất này không còn như mong muốn hoặc vì nhiều lý do khác thì hợp đồng ủy quyền này vẫn có thể bị chấm dứt bất cứ lúc nào và người đó sẽ bị thiệt hại. phía bên kia.

Hợp đồng tự động hết hạn trong trường hợp một trong các bên qua đời.

Theo quy định của pháp luật dân sự, việc đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong một số trường hợp: người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt việc ủy quyền; Người đại diện hoặc người đại diện cá nhân chết và người thân của người được ủy quyền khi đó sẽ gặp khó khăn trong việc làm thủ tục thừa kế tài sản mua. Như vậy, khi người được ủy quyền chết thì quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng sẽ trở thành tài sản thừa kế và được phân chia cho những người thừa kế của người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế. Người được ủy quyền sẽ không còn quyền gì đối với đất đai.

Có nhiều rủi ro pháp lý trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng hợp đồng ủy quyền có thể ảnh hưởng đến lợi ích của các bên. Đây là lý do tại sao bạn không nên mua bán đất bằng hợp đồng cấp phép.

Chi tiết liên hệ

Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.