Quy định về Đất hỗn hợp và việc bỏ quy hoạch Đất hỗn hợp

Quy định về Đất hỗn hợp và việc bỏ quy hoạch Đất hỗn hợp (ảnh minh hoạ)

Đất hỗn hợp là gì? 

Theo Luật đất đai quy định có 3 loại đất chính là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Đất hỗn hợp không thuộc vào một trong các loại đất được pháp luật kể trên. Nếu 3 loại đất kia đều rõ ràng về mục đích sử dụng thì đất hỗn hợp phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, kết hợp nhu cầu ở với kinh doanh dịch vụ hay sản xuất. Trong Thông tư số 01/2021/TT-BXD quy định đất hỗn hợp là loại đất được xác định trong đồ án quy hoạch, được sử dụng để xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc nhắm đến một số mục đích khác.

Đất hỗn hợp sẽ được định hướng phát triển tổ chức không gian đô thị, khu dân cư, cơ sở hạ tầng vật chất… nhằm hoàn thiện các chức năng của vùng quy hoạch – địa phương. Từ đó nâng cao chất lượng đời sống người dân, thay đổi bộ mặt kinh tế – xã hội của khu vực.

Cũng vì không thuộc vào 1 trong 3 loại đất theo Luật đất đai năm 2013 nên chưa có một quy định cụ thể nào về đất hỗn hợp trong Bộ Luật. Điều này dẫn đến những vướng mắc cho người dân trong việc xin cấp phép xây dựng, tách thửa. Những gia đình sinh sống trên đất hỗn hợp thường được cấp phép xây dựng tạm, nếu đã xây dựng xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công. Tuy nhiên, công trình và nhà ở xây dựng trên đất hỗn hợp không được công nhận là tài sản riêng. Nếu địa phương có chuyển đổi quy hoạch, những khu đất này có khả năng nằm trong diện bị thu hồi. Điều này sẽ gây nên những bất lợi cho nhà đầu tư nếu chẳng may đầu tư vào một dự án thuộc đất hỗn hợp.

Các quy định về quy hoạch khu đất hỗn hợp:

Quy hoạch đất hỗn hợp chính là quá trình phân bổ, khoanh vùng đất theo không gian, mục đích sử dụng cho những mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội. Những mục tiêu này được dựa trên cơ sở tiềm năng đất đai, nhu cầu sử dụng đất. Cụ thể:

• Quy hoạch bao gồm việc định hướng, tổ chức không gian vùng, điểm dân cư, không gian đô thị, hệ thống cơ sở vật chất xã hội, công trình kỹ thuật hạ tầng.

• Mục đích của quy hoạch chính là tạo ra môi trường sống thích hợp, hiện đại cho người dân. Từ đó giúp đảm bảo được yếu tố lợi ích của cộng đồng cùng lợi ích quốc gia.

• Quy hoạch đất hỗn hợp cần đáp ứng được sự linh hoạt trong phát triển xã hội, kinh tế. Ngoài ra cũng cần xác định được chức năng xây dựng ở mỗi khu đất như thế nào.

• Đối với đất hỗn hợp không có chức năng ở, người sở hữu sẽ không được cấp giấy phép xây dựng với mục đích nhà ở. Ngoài ra, cũng sẽ không được chuyển đổi mục đích sang đất ở, tách thửa.

• Đối với đất quy hoạch hỗn hợp bị dính với khu vực nhà ở, người sở hữu có thể sẽ gặp khó khăn với các thủ tục xây dựng, đất đai. Công trình xây dựng có thể sẽ được tính là cấp phép tạm.

Như vậy, công trình xây dựng ở đất hỗn hợp sẽ được tính là cấp phép tạm thời. Điều này gây ra khó khăn cho chủ sở hữu bởi ngay cả khi xây dựng xong, việc giải quyết hồ sơ hoàn công cũng không được thực hiện.

Quy định về bỏ quy hoạch đất hỗn hợp:

Dự thảo của Quyết định 60 đã bỏ quy định tách thửa đối với hai loại đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) bởi theo Sở Tài nguyên – Môi trường, luật Đất đai 2013 và quy hoạch sử dụng đất cũng chỉ quy định hai loại đất là đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Quyết định (QĐ) 60 đã khiến nhiều hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thuộc quy hoạch đất hỗn hợp (trong đó có chức năng ở), đất dân cư xây dựng mới… bị hạn chế việc tách thửa.

Việc cho tách thửa với đất ở hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật hoàn toàn phù hợp quy định pháp luật hiện hành, với thực tế trên địa bàn TP và góp phần làm giảm tình trạng tự ý phân lô trái phép, chuyển nhượng giấy tay bất hợp pháp, dễ phát sinh các tranh chấp, gây mất an ninh trật tự. Bởi nếu không cho tách thửa, người dân cũng sẽ tìm cách xây dựng trái phép để đáp ứng nhu cầu nhà ở đang quá bức thiết.

Tương tự, dự thảo cũng đã bỏ quy định về tách thửa đối với hình thành đường giao thông (thực chất là khu đất có diện tích lớn được tách ra làm nhiều thửa phải chừa đất làm đường để đảm bảo kết nối lối đi cho các thửa đất được tách) vì xét về bản chất giống như phân lô. Hiện chưa có văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể. Ngoài ra, trường hợp này phải được điều chỉnh bởi nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như quy hoạch, xây dựng… thuộc chức năng quản lý của nhiều sở ngành, đặc biệt là công tác quản lý nhà nước về đô thị tại địa bàn quận huyện, nên cần được quy định riêng để đảm bảo tính thống nhất của văn bản pháp luật. Dự thảo cũng bỏ quy định về tách thửa đất nông nghiệp…

Do vậy, Quyết định này có những thuận lợi để người dân thực hiện quyền của mình, nhu cầu của người dân chứ không chỉ vướng mắc. Những vướng mắc phát sinh sẽ được sửa để người dân thực hiện quyền của mình. Thật ra, những vướng mắc hiện nay liên quan đến nhiều vấn đề khác nhau như luật Xây dựng, chưa chuyển mục đích được liên quan đến luật Quy hoạch, luật Đất đai… chứ không riêng gì về tách thửa.

Chi tiết xin liên hệ:

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội