CÔNG TY LUẬT TNHH Giá đất – những con số nhảy múa không ngừng. Mỗi ngày, thậm chí là mỗi giờ thị trường bất động sản đều biến động. Tùy vào khu vực tọa lạc, đặc điểm của đất mà sự biến động này có sự khác biệt rất lớn. Vậy theo quy định của pháp luật hiện hành thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị là gì?
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị
Những yếu tố tác động đến giá mua bán BĐS ở từng thời điểm như sau:
Vị trí
Vị trí là yếu tố đầu tiên cần được quan tâm khi tiến hành định giá nhà đất. Bởi vị trí sẽ quyết định những yếu tố sau:
- Các tiện ích sẵn có xung quanh.
- Đường xá xung quanh mảnh đất.
- Giá trị sinh lời từ bất động sản đó là bao nhiêu.
Đặc điểm hình dáng của mảnh đất
– Hình dáng có tác động rất lớn tới việc sử dụng cũng như định giá một mảnh đất bất kỳ.
– Những mảnh đất nở hậu, vuông vắn thường được chào bán cao hơn. Ngược lại, đất thu hẹp dần về phía sau hay hình dáng quá hẹp, không vuông không thực sự là sản phẩm thu hút trên thị trường.
Địa hình của đất
– Trong thị trường bất động sản, địa hình của đất cũng là một trong những yếu tố quyết định giá đất. Thông thường, những mảnh đất không có địa thế đẹp thường khó bán hơn. Do vậy, giá của chúng cũng rẻ hơn so với những mảnh đất có địa thế tốt.
Tính pháp lý của đất
– Hiện tại, thị trường mua bán bất động sản có những sản phẩm với tính pháp lý đặc trưng như sau:
- Sổ hồng riêng.
- Sổ hồng chung.
- Chưa có sổ hồng.
- Tranh chấp.
– Trong đó, sổ hồng riêng là sản phẩm được bán với giá cao nhất. Còn những sản phẩm khác thường không an toàn khi mua bán nên được giao bán với giá rẻ hơn.
Loại hình đất
– Các loại đất như đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất thổ cư, đất đồi mang những đặc điểm khác biệt. Giá đất nông nghiệp thường rẻ hơn giá đất thổ cư. Đó là do tính ứng dụng của nó có nhiều khác biệt.
Tình trạng môi trường khu vực
– Có thể thấy rằng, yếu tố môi trường đang ngày càng được trú trọng trong mua bán bất động sản. Chính vì vậy, những khu vực có an ninh cao, môi trường trong lành luôn được nhiều người tìm kiếm.
– Điều này có thể thấy rõ ràng khi nhìn vào bảng giá đất TP.HCM. Khung giá đất bị tác dụng rất lớn bởi sự trong lành, môi trường sống tốt đẹp của khu vực đó.
– Ngược lại, những khu vực có điều kiện môi trường xấu sẽ có giá bán rẻ hơn. Vì chúng không phải là lựa chọn tốt cho cuộc sống của gia đình hay các cá nhân.
Chính sách quy hoạch của địa phương
– Thông tin quy hoạch luôn được trú trọng ở từng thời điểm. Điều này cũng dễ hiểu khi việc quy hoạch sẽ tác động tới đời sống khu vực cũng như sự phát triển kinh tế.
– Dưới đây chính là những yếu tố chính bị tác động bởi thông tin quy hoạch của thị trường:
- Kinh tế khu vực.
- Hạ tầng khu vực.
- Các công trình tiện ích mới.
– Chính vì vậy, các nhà định giá đất thường dành nhiều sự chú ý đến các thông tin quy hoạch. Từ đó, đón đầu thị trường và đưa ra những quyết định đúng đắn trong mua bán.
Thông tin giá đất của nhà nước
– Trong thực tế, nhà nước thường đưa ra những điều chỉnh nhằm giúp giá bán bất động sản phù hợp với thực tế. Và những hệ số điều chỉnh giá đất sẽ giúp việc đó được thực hiện tốt.
– Trong những trường hợp hệ số này được ban hành, giá bán bất động sản cũng sẽ biến động theo. Từ đó, khiến thị trường có ít nhiều xao động.
Các sự kiện kinh tế/xã hội
– Mỗi sự kiện của xã hội đều ít nhiều tác động đến thị trường. Nổi bật có thể kể tới trận dịch Covid19 gần đây. Nó đã khiến thị trường chững lại với giá bất động sản giảm đi khá nhiều.
Bản chất của giá đất thị trường là như thế nào?
– Do đất đai có những đặc trưng mà không loại tài sản nào giống nó nên bản chất của giá đất nói chung cũng khác với bản chất của các loại tài sản. Vậy bản chất của giá đất hiện nay được thể hiện như thế nào theo quy định?
Kính mời bạn đọc tham khảo nội dung bên dưới đây để có câu trả lời về vấn đề này nhé:
Thứ nhất, không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất đai và giá của bất động sản vì còn giá trị hữu hình và giá trị vô hình;
Thứ hai, giá đất chứa đựng nhiều yếu tố địa phương, yếu tố vùng, mang tính cục bộ. Giá đất biến động theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: xã hội, kinh tế,..
- Theo đó, có các con đường hình thành giá đất như: giá đất được tính theo khung giá đất được UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành;
- Giá đất do các bên tự thỏa thuận trong giao dịch mua bán, cho thuê,…;
- Giá đất do đấu giá hoặc cũng có thẩm định giá.
Thứ ba, Giá đất bị chi phối bởi yếu tố tâm lý, yếu tố pháp lý.
- Chẳng hạn, người mua chấp nhận mua đất với giá cao hơn giá thị trường khi về tâm lý họ cho rằng nơi này thích hợp để định cư, phong thủy phù hợp,.. và ngược lại hoặc người mua có thể sẵn sàng trả giá cao khi mà bên chuyển nhượng có đầy đủ giấy tờ hợp pháp.
Thứ tư, giá đất bị chi phối bởi mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất qua quá trình khai thác các lợi ích có được từ đất.
Nguyên tắc xác định giá đất hiện nay được quy định ra sao?
Việc xác định giá đất hiện nay là vấn đề được nhiều người quan tâm đến. Vậy có những nguyên tắc nào được dùng để xác định giá đất hiện nay? Xác định giá đất hiện nay có khó không và cần lưu ý những nội dung nào?
Mời bạn tham khảo nội dung theo Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
“a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”.
Ví dụ, với nguyên tắc định giá đất phải “theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá” có nghĩa là giá đất tính bồi thường phải được xác định theo “mục đích sử dụng đất hợp pháp” của thửa đất, có thể không phải “mục đích sử dụng đất trên thực tế”.
Như vậy, nếu thửa đất đã được xây nhà, dù đã rất lâu, nhưng nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên giấy là đất trồng cây lâu năm thì chỉ được bồi thường theo giá đất trồng cây lâu năm.
Chi tiết liên hệ
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.
