CÔNG TY LUẬT TNHH Việc mua bán đất hiện nay diễn ra rất thường xuyên và phổ biến, do đó, việc nắm rõ những quy định pháp luật về vấn đề này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chính bản thân cùng những người xung quanh là việc rất cần thiết. Vậy quy định của pháp luật về việc việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ra sao? Bài viết sau đây sẽ cung cấp các thông tin cần thiết về hợp đồng chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Mời các bạn cùng tham khảo bài viết của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp nhé.
Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật quy định về việc việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Căn cứ Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, khi mua bán nhà ở thì các bên phải đủ điều kiện tham gia mua bán nhà ở, cụ thể:
Điều kiện bên bán nhà ở
Bên bán nhà ở phải có điều kiện sau đây:
+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Điều kiện bên mua nhà ở
Bên mua nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Công chứng/ chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Nơi công chứng:
Mặc dù pháp luật cho phép các bên chuyển nhượng được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.
Nói cách khác, khi chuyển nhượng đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 như sau:
Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
Nơi chứng thực:
Khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định thẩm quyền và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn như sau:
- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm:
…
- d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở
Như vậy, nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất được chuyển nhượng.
Hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất
Những lưu ý trước khi ký Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất như sau:
Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà đất
– Người đủ từ 18 tuổi trở lên có hành vi dân sự đầy đủ, hoặc người từ 6 tuổi đến dưới 18 tuổi bắt buộc phải có người đại diện theo pháp luật mới được coi là hợp pháp.
– Người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi chỉ được thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất trong phạm vi tài sản riêng của người này.
– Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác tham gia vào hợp đồng mua bán nhà đất thông qua người đại diện của họ (theo pháp luật hoặc theo ủy quyền).
* Lưu ý: Nếu bên bán có nhiều người cùng sở hữu thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả chủ sở hữu, nếu trong giấy tờ chỉ đứng tên vợ hoặc chồng thì phải kiểm tra xem có phải tài sản riêng của vợ hoặc chồng không.
Kiểm tra kỹ nội dung các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà đất
– Tên gọi của hợp đồng thường gắn liền với tên gọi tài sản. Ví dụ: Đặt cọc mua nhà đất thì tên gọi hợp đồng là Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
– Nếu đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà đất (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất) là cá nhân thì phải kê khai đầy đủ các thông tin theo Sổ hộ khẩu đã cấp cho cá nhân đó, nếu là đại diện doanh nghiệp thì phải kê khai đầy đủ thông tin doanh nghiệp theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp đó;
– Trường hợp người ủy quyền mua bán nhà đất phải chứng minh được tính hợp pháp của cá nhân đó, người làm chứng cũng phải kê khai thông tin đầy đủ như người bán và người mua;
– Kiểm tra thời gian và phương thức thanh toán: nếu bên mua không thanh toán đúng hạn cho bên bán thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho số ngày thanh toán chậm (mức lãi suất do Ngân hàng công bố tại thời điểm thanh toán).
– Kiểm tra hiện trạng, nguồn gốc tài sản: đối với mua bán nhà, tài sản phải đang tồn tại hoặc đang xây dựng; trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải đảm bảo tính pháp lý của các loại hình giao dịch này. Đồng thời, kiểm tra nguồn gốc tài sản đang thuộc sở hữu của ai, quá trình chuyển dịch quyền sở hữu như thế nào, nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu chưa để tránh phát sinh tranh chấp sau này.
Ngoài ra, cần lưu ý nhà ở có đang bị kê biên hoặc thế chấp hay không; nguồn gốc thừa kế cần tìm hiểu có đúng nhà ở thuộc sở hữu của người đã khuất; nguồn gốc được tặng cho hoặc hưởng thừa kế di chúc cần kiểm tra người được tặng cho, hưởng thừa kế di chúc có bị ràng buộc bởi điều kiện gì không.
– Kiểm tra các điều khoản liên quan đến giá trị chuyển nhượng tài sản xem đã cố định hay chưa;
– Nếu tài sản nằm trong dự án, kiểm tra chắc chắn tiến độ thi công, tiện ích và cơ sở hạ tầng nhận được khi bàn giao;
Chi tiết xin liên hệ: Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
