CÔNG TY LUẬT TNHH Khi chúng ta đối diện với tranh chấp về quyền sử dụng đất, việc sở hữu những kỹ năng giải quyết tranh chấp trở nên cực kỳ quan trọng. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ khám phá những kỹ năng và chiến lược quan trọng giúp bạn xử lý một cách hiệu quả những vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất. Bằng cách hiểu rõ pháp luật, kỹ năng đàm phán, và cách thức tạo ra giải pháp tốt nhất cho tất cả bên liên quan, chúng ta có thể giúp đảm bảo sự công bằng và bình yên trong quá trình giải quyết tranh chấp về đất đai. Hãy cùng chúng tôi khám phá những cách để nắm vững kỹ năng này và xây dựng cơ sở cho sự thỏa thuận và hoà giải
Vấn đề hòa giải cơ sở khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất
Khi giải quyết tranh chấp về QSDĐ, Thẩm phán cần kiểm tra điều kiện tiền tố tụng là hòa giải cơ sở.
Theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 các tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại cấp xã, phường, thị trấn trước khi đương sự khởi kiện đến Tòa án. Khi các bên có tranh chấp đất đai mà không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai.
Như vậy, Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc tổ chức hòa giải của UBND cấp xã, phường, thị trấn kết hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận hay các tổ chức xã hội khác là điều kiện bắt buộc phải có trước khi Tòa án nhận đơn của đương sự. Nếu không có việc hòa giải của UBND cấp xã, phường thì các đương sự sẽ bị coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện.
Tuy nhiên, cần phải làm rõ có phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều phải được hòa giải trước khi khởi kiện hay không. Chúng ta đều biết quyền của người sử dụng đất là rất rộng, các các dạng tranh chấp rất đa dạng: tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về hôn nhân gia đình có việc phân chia quyền sử dụng đất của vợ chồng, chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất…
Trong khi đó, BLTTDS lại phân định rất rõ giữa tranh chấp về QSDĐ và các loại tranh chấp về hợp đồng dân sự, tranh chấp về thừa kế tài sản khi quy định thẩm quyền về vụ việc của Tòa án. Hơn nữa, hiện nay, các văn bản pháp luật về đất đai lại sử dụng hai thuật ngữ là “tranh chấp liên quan đến đất đai” và “tranh chấp đất đai”. Đây là hai thuật ngữ có nội hàm khác nhau, trong đó, tranh chấp liên quan đến đất đai có phạm vi rộng hơn, bao gồm tranh chấp về các quan hệ hợp đồng, quan hệ sở hữu, quan hệ thừa kế mà quyền sử dụng đất là loại tài sản thuộc đối tượng của quan hệ pháp luật đó.
Còn tranh chấp đất đai có phạm vi hẹp hơn, là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất. Nếu hiểu theo cách này, thì quy định về hòa giải cơ sở trong Luật Đất đai năm 2003 chỉ áp dụng đối với tranh chấp là người có quyền sử dụng đất. Thêm vào đó, các quy định của pháp luật về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế và quan hệ sở hữu rất phức tạp. Do đó, với trình độ của cán bộ cấp xã, khó có thể xác định được một hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu; khó xác định diện, hàng thừa kế, quan hệ tài sản chung…
Mặt khác, mục đích của việc hòa giải là sự thỏa thuận của các đương sự. Vậy khi hòa giải đương sự thỏa thuận để thực hiện một hợp đồng lẽ ra phải bị tuyên bố vô hiệu, hoặc thỏa thuận được việc chia thừa kế, nhưng bỏ sót những người lẽ ra phải được hưởng thừa kế, xác định không đúng di sản thừa kế… thì cán bộ cấp xã khó có khả năng nhận biết. Nếu giao các loại tranh chấp về giao dịch, thừa kế quyền sử dụng đất cho UBND cấp xã hòa giải rất có thể sẽ vi phạm pháp luật và thực tế việc hòa giải tại UBND cấp xã là không cần thiết.
Thực tế, việc hiểu và áp dụng quy định về hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai năm 2003 là không thống nhất, có Tòa án chỉ áp dụng đối với tranh chấp ai là người, có Tòa án áp dụng đối với tất cả các tranh chấp có đối tượng là quyền sử dụng đất. Do vậy, Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hướng dẫn về vấn đề hòa giải cơ sở khi giải quyết tranh chấp mà đối tượng là quyền sử dụng đất như sau:
– Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của Luật Đất đai năm 2003.
– Đối với tranh chấp liên quan đến QSDĐ như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ,… thì không phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của BLTTDS.
Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai tương tự như Luật Đất đai năm 2003, cụ thể Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:…”. So sánh hai điều luật này, về ngữ nghĩa thì không có gì thay đổi, tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013 dùng cụm từ “hòa giải … không thành” để nhấn mạnh trách nhiệm của UBND trong việc lập biên bản hòa giải ghi rõ hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.
Mặc dù Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành BLTTDS năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 và Luật Đất đai năm 2003, nhưng các quy định về vấn đề này của BLTTDS năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 không gì thay đổi, do đó, các quy định hướng dẫn về điều kiện hòa giải tiền tố tụng tại Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP vẫn được áp dụng khi giải quyết tranh chấp về đất đai cho đến khi có văn bản hướng dẫn mới của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao. Tức là điều kiện hòa giải tiền tố tụng chỉ áp dụng đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, còn đối với các tranh chấp liên quan đến QSDĐ như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.
Về thời hiệu khởi kiện
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất được phân biệt như sau:
– Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng: BLDS năm 2015 không hạn chế về thời hiệu khởi kiện nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
– Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch thông qua hình thức hợp đồng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì áp dụng quy định về thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ đất đai bị xâm phạm (Điều 429 BLDS năm 2015). Trước đây, BLDS năm 2005 quy định thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng là 02 năm.
– Đối với tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất: Thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là 30 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 BLDS năm 2015). Đây là điểm mới của BLDS năm 2015. Trước đây, BLDS năm 2005 quy định thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, mà không có sự phân biệt di sản thừa kế là bất động sản hay động sản. BLDS năm 2015 quy định thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.
Nguồn: Toà Án Nhân Dân tỉnh Quảng Nam
Chi tiết xin liên hệ: Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
