CÔNG TY LUẬT TNHH MỤC LỤC
Thủ tục mua bán nhà ở
Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
* Để có thể đưa nhà ở vào giao dịch mua bán cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014;
– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn. Điều kiện này không áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ơ hình thành trong tương lai;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện này không áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ơ hình thành trong tương lai;
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
* Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
– Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
– Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
– Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
– Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
– Nhận thừa kế nhà ở;
– Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận được hướng dẫn thi hành tại Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
* Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện cần phải đáp ứng để đưa vào giao dịch mua bán thì nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
Điều kiện của các bên mua bán nhà ở
Điều kiện của bên bán
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014, bên bán phải có các điều kiện sau:
Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
Thứ hai, nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Điều kiện của bên mua
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở 2014, bên mua phải có các điều kiện sau:
Thứ nhất, nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
Thứ hai, nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Thứ ba, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở 2014; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Thủ tục mua bán
Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)
Mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất nhưng thông thường người dân thường lập hợp đồng đặt cọc để “làm tin”. Để đặt cọc an toàn và hợp pháp thì người dân nên thực hiện theo sự hướng dẫn đặt cọc trước khi chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Công chứng, chứng thực
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bước 3: Khai thuế, lệ phí
Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.
Bước 4: Đăng ký sang tên
* Chuẩn bị hồ sơ
Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ đăng ký biến động gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng chuyển nhượng.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.
– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).
* Nộp hồ sơ
– Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
– Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì:
+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
+ Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
* Tiếp nhận, giải quyết
* Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi dựa trên thông tin mà bạn cung cấp. Nếu có bất kỳ khó khăn hay thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ và giải đáp.
Chi tiết xin liên hệ:
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
• Điện thoại: 0866 222 823
• Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com / http://luatsugioivietnam.vn/
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
• Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
