CÔNG TY LUẬT TNHH Xin chào luật sư , tôi hiện có nhu cầu xây một dự án nhà ở để cho thuê với quy mô nhỏ. Nhưng hiện tại nguồn vốn xoay vòng của tôi không đủ để mua một mảnh đất nên tôi có ý định sẽ thuê đất hoặc làm thủ tục giao đất với nhà nước theo diện thực hiện dự án đầu tư. Luật sư cho tôi hỏi điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư như thế nào? Thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư ra sao? Điều kiện giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư 2024? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Cảm ơn anh đã đặt câu hỏi cho Luật sư . Vấn đề của anh sẽ được chúng tôi giải đáp qua bài viết “Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư” dưới đây.
MỤC LỤC
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013
Khái quát về giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Ở Việt Nam, căn cứ quy định của pháp luật hiện hành, Nhà nước giao đất được hiểu là “việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”; Nhà nước cho thuê đất là “việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”
Xét dưới góc độ chính trị – pháp lý, mỗi nước quy định các hình thức sở hữu đất đai khác nhau nên chế độ pháp lý về giao đất, cho thuê đất cũng có nhiều điểm khác biệt. Chẳng hạn, ở những nước xác lập chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu đất đai, có toàn quyền định đoạt đất đai vì nó là tài sản thuộc quyền sở hữu của họ. Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà thông qua các chủ thể là cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng đất.
Dưới góc độ kinh tế, đất đai còn là nguồn lực để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất. Từ đó, giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư. Mức độ tăng lên của giá trị quyền sử dụng đất sau đầu tư phụ thuộc vào loại tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, đất đai là một yếu tố luôn gắn liền với bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không thể tách rời khỏi thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng; thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng – kinh doanh – chuyển giao. Thị trường quyền sử dụng đất mang đặc trưng riêng gắn với thị trường bất động sản và hình thức kinh doanh bất động sản. Vì vậy, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Nhà nước tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp một cách minh bạch để tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp.
Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Căn cứ Điều 58 Luật Đất đai 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, điều kiện nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư được quy định:
Điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư:
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
- Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Xác định theo các căn cứ :
- Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
Điều kiện đối với dự án đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện
- Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai (Điều kiện về chủ thể đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư) gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
- Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
- Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
Trình tự thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư
Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
- Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;
- Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;
Trường hợp giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
- Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Chi tiết liên hệ
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.
