Đất của hộ gia đình khi chuyển nhượng phải được ai đồng ý?

Chào Luật sư, tôi đầu tư chứng khoán mà kinh doanh bán cà phê nhưng do làm ăn thua lỗ trong nhiều năm khiến tôi bị nợ ngân hàng lên đến hơn 300 triệu, vì thế tôi định bán mảnh đất tại Phú Nhuận, TP. Hồ Chí Minh để xoay sở nhanh chóng. Tuy nhiên, vì đây là đất hộ gia đình nên ngoài tên tôi thì còn tên của các anh chị khác trong nhà đang đồng sở hữu đất nên rất khó trong việc chuyển nhượng và phải có sự đồng ý. Đất của hộ gia đình khi chuyển nhượng phải được ai đồng ý? Vậy đất của hộ gia đình khi chuyển nhượng phải được ai đồng ý? Xin được tư vấn.

Cảm ơn câu hỏi của bạn, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hy vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

Thế nào là đất đai hộ gia đình?

Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về hộ gia đình sử dụng đất cụ thể như sau:

Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…

1. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
   Theo đó, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ các điều kiện sau:

• Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng
• Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
• Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp hoặc cùng nhau tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…

Trong Luật Đất đai 2013 đã nêu rõ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình. Theo đó, không nhất thiết phải chung hộ khẩu mới có chung quyền sử dụng đất.

Dựa vào những quy định trên có thể suy ra đất đai hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình ghi như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định rằng

Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)

Theo đó, tại bìa ngoài của Giấy chứng nhận sẽ ghi “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”, sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

Đất của hộ gia đình khi chuyển nhượng phải được ai đồng ý?

• Khi thực hiện thủ tục sang tên đất đứng tên hộ gia đình cho cá nhân cần có sự đồng ý của những thành viên còn lại trong sổ đỏ.
• Việc xác định ai là người thuộc quyền sở hữu chung trên được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất được cấp giấy và vợ hoặc chồng của những người đó (đã đăng ký kết hôn) đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền chuyển nhượng.
• Khi thực hiện giao dịch mua bán đất, hợp đồng,văn bản liên quan của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định ký tên được quy định tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
• Ngoài ra người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Gia đình bán đất có cần tất cả thành viên phải có mặt không?

Khi chuyển nhượng nhà đất của hộ gia đình thì phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký tên. Đồng thời, người ký hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, cụ thể:

“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.

Tóm lại, khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của hộ gia đình thì các thành viên có chung quyền sử dụng đất không nhất thiết phải có mặt mà chỉ cần có văn bản đồng ý chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực để người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng với bên mua.

Trình tự thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế nào?

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng

Khi tiếp nhận yêu cầu công chứng thì công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ:

• Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung để hoàn thiện hồ sơ.

Bước 2: Thực hiện công chứng

Trường hợp soạn trước văn bản đồng ý chuyển nhượng thì công chứng viên phải kiểm tra dự thảo văn bản đó.

• Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
• Nếu không đúng thì yêu cầu sửa cho đúng quy định, trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa thì từ chối công chứng.

Trường hợp người yêu cầu công chứng không soạn trước văn bản đồng ý chuyển nhượng thì:

• Tổ chức công chứng soạn văn bản đồng ý chuyển nhượng theo yêu cầu của người đề nghị công chứng.
• Người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ văn bản để kiểm tra và xác nhận vào văn bản đồng ý chuyển nhượng.
• Người yêu cầu công chứng ký vào văn bản đồng ý chuyển nhượng (ký trước mặt công chứng viên).
• Công chứng viên yêu cầu xuất trình bản chính giấy tờ để đối chiếu.
• Công chứng viên ghi lời chứng, ký và đóng dấu.

Thủ tục tách thửa để chuyển nhượng đất của hộ gia đình

Căn cứ Khoản 11, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19/05/2014 hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Tiến hành tách thửa theo thủ tục sau:

• Nộp hồ sơ: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Tiếp nhận hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
• Xử lý yêu cầu tách thửa: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện yêu cầu tách thửa trong thời hạn không quá 15 ngày.

Chi tiết liên hệ

Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.