CÔNG TY LUẬT TNHH Trong quá trình giao dịch bất động sản, việc bán đất là một quy trình phức tạp, đòi hỏi sự chú ý đặc biệt đến các quy định pháp lý để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho cả bên bán và bên mua. Một trong những thắc mắc phổ biến mà người dân thường gặp là liệu việc bán đất có cần chữ ký của người trong hộ khẩu không.
Xin chào Luật sư, tôi có thắc mắc về quy định pháp luật, mong được luật sư tư vấn giải đáp giúp tôi. Cụ thể là nay tôi đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội, gia đình tôi có 3 anh chị em, bố mẹ nay đang sinh sống ở quê. Bố mẹ tôi có một thửa đất do nay không có nhu cầu sử dụng đến đất này nữa nên bố mẹ tôi muốn bán đất này đi, hiện nay thì tất cả ba chị em tôi đều có tên trong hộ khẩu của gia đình. Tôi thắc mắc rằng khi bố mẹ tôi bán đất có cần chữ ký của người trong hộ khẩu hay không? Và có cần tất cả các thành viên có mặt khi gia đình bán đất hay không? Mong luật sư tư vấn giúp, tôi xin cảm ơn!
Muốn bán đất cần chữ ký của những ai?
Người dân được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thực tế gọi là bán đất) khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 thì ai có quyền sử dụng đất thì có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó, cụ thể:
– Đất đai thuộc quyền sử dụng riêng của cá nhân nào thì cá nhân đó có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó.
– Đất đai thuộc quyền sử dụng chung (hộ gia đình, vợ chồng,…) thì việc định đoạt đối với quyền sử dụng đất được thực hiện theo thỏa thuận của các thành viên có quyền sử dụng chung.
Như vậy, về nguyên tắc thì ai có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng chung thì có thể ủy quyền cho một người đứng ra đại diện ký hợp đồng chuyển nhượng.
Bán đất có cần chữ ký của người trong hộ khẩu hay không?
Theo quy định pháp luật hiện hành, nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “Hộ ông/bà” thì quyền sử dụng đất đó thuộc sở hữu chung của tất cả các thành viên trong hộ bao gồm cả cha mẹ và các con. Trường hợp này, theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì khi cha mẹ bán đất thì phải có sự đồng ý bằng văn bản và chữ ký của các con là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất và văn bản đồng ý đó phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của người giám hộ theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 58 Bộ luật Dân sự 2015.
Tuy nhiên chúng ta cần lưu ý, để được xác định là thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng 02 điều kiện sau:
-Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
-Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất
Như vậy, nếu con sinh ra sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì dù là đất cấp cho hộ gia đình thì cũng không có quyền sử dụng đất chung.
Có cần tất cả các thành viên có mặt khi gia đình bán đất hay không?
Theo phân tích nêu trên, có thể hiểu khi chuyển nhượng nhà đất của hộ gia đình thì phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký tên. Đồng thời, người ký hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, cụ thể:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.
Tóm lại, khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của hộ gia đình thì các thành viên có chung quyền sử dụng đất không nhất thiết phải có mặt mà chỉ cần có văn bản đồng ý chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực để người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng với bên mua.
Bán đất là tài sản chung của vợ chồng cần chữ ký của ai?
Theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Hôn nhân và gia đình 2014; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Đồng thời, Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung như sau:
– Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
– Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
+ Bất động sản;
+ Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
+ Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.
Do đó, trường hợp quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng cho người khác phải có sự đồng ý của hai vợ chồng và về nguyên tắc thì cần phải có chữ ký của cả hai vợ chồng trong hợp đồng chuyển nhượng đó, trừ trường hợp một bên có văn bản ủy quyền (có công chứng, chứng thực) cho bên còn lại thực hiện việc chuyển nhượng và ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chi tiết liên hệ
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội.
