Hướng dẫn soạn hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ

Hướng dẫn soạn hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ (ảnh minh họa)

Quy định về việc mua bán đất không có sổ đỏ

Đất không có sổ đỏ chính là đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có 2 trường hợp nhà đất không có sổ đỏ:

– Trường hợp 1: Đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Trường hợp này sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Trường hợp 2: Đất có đủ điều kiện nhưng vì lý do gì đó mà chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.

Theo quy định tại khoản 1, điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Có thể thấy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đất, chưa có giấy chứng nhận thì việc thực hiện các quyền về chuyển quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật thừa nhận.

Tuy nhiên, nếu thuộc những trường hợp được liệt kê tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì người sử dụng đất không cần có sổ đỏ mà vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng.

Về chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định là chủ đất muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có sổ đỏ, trừ trường hợp nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 3 Điều 186 và thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. Cụ thể:

Trường hợp 1: Tất cả người nhận thừa kế đất đai, nhà ở đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận không được cấp sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho.

Trường hợp 2: Chủ đất nông nghiệp được thực hiện các quyền chuyển nhượng sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, trong đa số trường hợp, nếu các bên mua bán nhà đất nhưng không có sổ đỏ thì việc mua bán này không được pháp luật chấp nhận.

Hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ

Trong trường hợp quyết định mua đất chưa có sổ đỏ thì người bán vẫn có quyền đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán đất.

Hướng dẫn soạn hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ

Thứ nhất: Về thông tin của các chủ thể tham gia giao dịch và thông tin thửa đất

Các chủ thể tham gia giao dịch phải cung cấp được các thông tin như sau:

– Đối với bên bán: Họ và tên chủ sở hữu; Chứng minh nhân dân; Cấp ngày…tháng…năm…; Nghề nghiệp; Địa chỉ thường trú; Địa chỉ tạm trú nếu có.

– Đối với bên mua: ngoài thông tin của người mua tương tự như bên bán, bên mua có thể ủy quyền cho người khác thực hiện giao dịch, chính vì vậy cần thêm thông tin cá nhân của người được ủy quyền thực hiện giao dịch nếu có.

Thông tin về thửa đất bao gồm: Diện tích thửa đất; loại đất; thửa đất số; thuộc tờ bản đồ số; thời hạn sử dụng đất còn lại; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Tài sản gắn liền với đất nếu có.

Thứ hai: Về cam kết của các bên

Các bên cần có sự cam kết về tính hợp pháp của thông tin mảnh đất không thuộc các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng và phương án xử lý khi xảy ra rủi ro  và tranh chấp.

Thủ tục mua đất không có sổ đỏ

Trường hợp đủ điều kiện nhưng chủ đất chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ nếu muốn sang tên đất cho bên nhận thì làm hồ sơ theo 02 giai đoạn như sau:

Giai đoạn 1: Hồ sơ làm sổ đỏ chuẩn bị theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:

– Đơn đăng ký cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK

– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất ghi nhận tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

– Giấy tờ về tài sản gắn liền đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình không phải nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với sổ đỏ cho đất)

– Chứng từ nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất..); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Giai đoạn 2: Hồ sơ quy trình mua bán đất gồm:

Về hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán;

– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng theo mẫu của bên mua;

– Bản sao chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu của các bên;

– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của các bên;

– Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.

Các bên mua bán công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.

Đối với hồ sơ sang tên sổ đỏ thì có các giấy tờ như sau:

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ được quy định như sau:

– Đơn đăng ký biến động theo mẫu số 09/ĐK;

– Bản gốc sổ đỏ

– Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng

Ngoài ra, các bên phải mang theo chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có yêu cầu.

Các nơi có thể nộp khi làm sổ đỏ hoặc sang tên sổ đỏ hai bên mua bán có thể tham khảo: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; Bộ phận một cửa; UBND cấp xã nơi có đất.

Trình tự, thủ tục mua bán đất

Sau khi bên bán đất đã có hồ sơ làm sổ đỏ, hồ sơ quy trình mua bán đất và đầy đủ các điều kiện khác để thực hiện quyền chuyển nhượng đất thì các bên phải sang tên sổ đỏ lần lượt các bước dưới đây.

Bước 1: Làm sổ đỏ

• Nộp hồ sơ làm sổ đỏ lần đầu.

• Cơ quan tiếp nhận và giải quyết.

• Nhận và trả kết quả.

Bước 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Công chứng hợp đồng mua bán đất.

• Kê khai thuế thu nhập cá nhân và sang tên sổ đỏ.

• Cơ quan tiếp nhận và giải quyết.

• Nhận và trả kết quả.

Chi tiết xin liên hệ:

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội